北京百荣世贸商城-百荣世贸,北京京温服装城请问有谁知道百荣世贸和北京京温服装城的英

一 : 百荣世贸,北京京温服装城请问有谁知道百荣世贸和北京京温服装城的英

百荣世贸,北京京温服装城

请问有谁知道百荣世贸和北京京温城的英文名是什么?


百荣世贸商城:bairong world trade center

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二 : 北京百荣世贸商城项目投资估算与分析

项目投资估算与分析

北京世贸商城项目投资主要由市政工程投资、建筑工程投资、室外环境绿化工程投资及以上几项的不可预见费。(www.loach.net.cn)建设单位管理费,水、电、煤各类增容费、土建装饰工程勘察设计费、施工监理费、环保测评及建设期货款利息、广告宣传费、开办费等组成。本项目估算考虑“三通一平”工程和基础设施工程已经进行完毕,购地拆迁及市政工程投资不列入以下投资估算。

一、一期工程

1、建筑工程

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2、 室外环境绿化工程

3、不可预见费

[⑴+⑵]×5%=(76105.85+1624.22)×5%=3886.50万元 4、建设单位管理费

[⑴+⑵+⑶]×3.5%=(76105.85+1624.22+3886.50)×5%=2856.58万元 5、水、电、煤各类增容费(估) 2000万元

6、勘察、设计、施工监理费及招投标管理费 [⑴+⑵+⑶]×6.0%=4897万元 7、环保测评、建筑验库费 [⑴+⑵+⑶]×0.5%=408.08万元 8、开办费

[⑴+⑵+⑶]×1%=816.17万元 9、广告宣传费

[⑴+⑵+⑶]×1%=816.17万元

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10、建设期货款利息

[⑴+⑵+⑶+⑹+⑺] ×10%=8692.17万元 11、一期项目总投资

[⑴+⑵+⑶+⑷+⑸+⑹+⑺+⑻+⑼+⑽]=102102.74万元

二、二期工程 1、建筑工程

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2、室外环境绿化工程

3、不可预见费

[⑴+⑵]×5% 1230.59万元 4、建设单位管理费

[⑴+⑵+⑶]×3.5% 882.95万元 5、水电煤各类增容费(估)

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1500万元

6、勘察、设计、施工监理费及招投标管理费

[⑴+⑵+⑶]×6.0% 1513.62万元

7、环保测评、建筑验库费

[⑴+⑵+⑶]×0.5% 126.14万元

8、开办费

[⑴+⑵+⑶]×1% 252.27万元

9、广告宣传费

[⑴+⑵+⑶]×1% 252.27万元

10、建设期货款利息

[⑴+⑵+⑶+⑹+⑺] ×10% 2686.68万元

11、二期项目总投资

[⑴+⑵+⑶+⑷+⑸+⑹+⑺+⑻+⑼+⑽] 33056.25万元

三、一、二期工程总投资

一、二期工程总投资 102102.74+33056.25=135159万元

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三 : 北京百荣世贸商城-总体策划方案(wzg)

百荣世贸市场交易中心

总体策划报告

王志纲工作室

2004年10月

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百荣世贸市场交易中心总体策划报告

目 录

一、策划的背景与宗旨 .............................................................................................................. 7

二、批发市场发展的宏观分析 ............................................................................................. 9

(一)中国批发市场的研究 ............................................................................................... 9

1、中国批发市场的态势 ........................................................................................................ 9

2、中国批发市场建设与发展取得的基本经验 ............................................................. 10

3、中国批发市场的战略性转变 ........................................................................................ 11

(二)国外批发企业的竞争分析 ................................................................................... 14

1、国际批发市场的发展趋势............................................................................................. 14

2、国外批发企业进入中国的模式 ................................................................................... 14

3、台湾批发商的运作模式 ................................................................................................. 15

4、WTO对中国批发市场的冲击 ......................................................................................... 17

(三)、北京市批发市场的发展 ................................................................................... 18

1、北京商业批发业的发展现状 ........................................................................................ 18

2、北京商业批发设施中存在的问题 ............................................................................... 23 3 、北京批发市场的发展 ................................................................................................... 24

(四)南部区域批发型商业分析 ................................................................................... 26

1、北京市南城批发业概述 ................................................................................................. 26

2、北京南城各批发业类型 ................................................................................................. 26

3、北京南部批发市场升级发展的趋势 .......................................................................... 29

三、世贸的区位分析 .................................................................................................................. 30

(一)百荣世贸项目简介 ................................................................................................... 30

1、项目位置 ............................................................................................................................ 30

2、规划设计 ............................................................................................................................ 30

3、商业规划 ............................................................................................................................ 30

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4、项目交通分析 ................................................................................................................... 31

5、项目开发的目标 ............................................................................................................... 31

6、项目区域环境分析 .......................................................................................................... 31

(二)百荣世贸的区位分析 ............................................................................................. 32

1、从北京城市的区位分析 ................................................................................................. 32

2、北京南部区域的区位分析............................................................................................. 35

3、百荣世贸项目地块区位分析 ........................................................................................ 37 四、 发市场面临的主要问题与对策 ........................................................................... 41

(一)批发市场的主要问题 ............................................................................................. 41

1、批发市场的定义 ............................................................................................................... 41

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2、批发市场的特征 ............................................................................................................... 41

3、批发市场的主要功能 ...................................................................................................... 41

4、批发市场的作用 ............................................................................................................... 42

5、国内批发市场的主要问题............................................................................................. 42

(二)批发市场的主要对策 ............................................................................................. 43

1、对策之一:整合资源 ...................................................................................................... 43

2、对策之二:打造品牌 ...................................................................................................... 45

3、对策之三:功能创新 ...................................................................................................... 47

4、对策之四:向零售市场渗透 ........................................................................................ 48

五、百荣世贸的战略理念与整体策略 .......................................................................... 50

(一)项目总体理念 ............................................................................................................. 50

1、理念一:做中国商业的门户概念 ............................................................................... 50

2、理念二:做中国商业的制高点概念 .......................................................................... 50

3、理念三:做南城区域板块概念 ................................................................................... 51

4、理念四:复合房地产的开发理念 ............................................................................... 51

5、理念五:做商业航母的品牌战略概念 ...................................................................... 52

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6、理念六:“共繁荣”的经营理念概念 ...................................................................... 52

(二)项目的整体策略 ........................................................................................................ 52

1、关于策略的思考 ............................................................................................................... 52

2、项目策略的目标 ............................................................................................................... 54

3、具体的策略 ........................................................................................................................ 55

六、百荣世贸面临的外部环境 ........................................................................................... 58

(一)北京的申奥成功 ........................................................................................................ 58

(二)中国加入WTO ........................................................................................................... 58

(三)大北京的概念 ............................................................................................................. 59

1、大北京概念的提出 .......................................................................................................... 59

2、世界城市的概念 ............................................................................................................... 59

3、大北京(首都)城市群 ................................................................................................. 59

4、“大北京”的城市特征 ................................................................................................. 60

(四)北京的宏观经济背景 ............................................................................................. 60

(五)北京城市发展格局 ................................................................................................... 61

1、北京市的区域格局 .......................................................................................................... 61

2、北京市的战略定位: ...................................................................................................... 62

3、北京市的功能定位: ...................................................................................................... 62

4、北京市的城市布局 .......................................................................................................... 62

5、北京南部区域城市发展展望 ........................................................................................ 62

(六)项目的机遇 ................................................................................................................... 63

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七、百荣世贸的定位 .................................................................................................................. 64

(一)项目的战略定位 ........................................................................................................ 64

1、关于市场交易中心(Market Center).................................................................... 64

2、项目的战略定位 ............................................................................................................... 64

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(二)项目的目标市场定位 ............................................................................................. 65

1、目标客户群的类型 .......................................................................................................... 65

2、主要目标客户的特点 ...................................................................................................... 65

3、投资行为的特征 ............................................................................................................... 68

(三)项目的主题概念定位 ......................................................................................... 68

1、什么是主题概念 ............................................................................................................... 68

2、项目的主题概念 ............................................................................................................... 69

(四)项目的总体功能定位 ............................................................................................. 69

1、项目功能规划的原则 ...................................................................................................... 69

2、项目功能的规划 ............................................................................................................... 71

3、功能说明 ............................................................................................................................ 71

(五)名称与形象定位 ........................................................................................................ 76

1、项目名称:百荣世贸 ...................................................................................................... 76

2、形象定位:中国商业航母............................................................................................. 77

3、广告语: ............................................................................................................................ 78

八、百荣世贸的经营理念与模式 ...................................................................................... 79

(一)经营理念 ........................................................................................................................ 79

1、导入“商业经营主导型”的商业理念 ...................................................................... 79

2、选择合适的主题,聚集商气,引进主力店和品牌店提升物业形象 ............... 80

3、长短相济、动静结合 ...................................................................................................... 80

4、在打造项目品牌的同时打造企业品牌 ...................................................................... 81

5、既要自扫门前雪,又管他人瓦上霜” ...................................................................... 81

(二)经营策略 ..................................................................................................................... 81

1、赢利模式 ............................................................................................................................ 81

2、市场前期的经营管理: ................................................................................................. 82

3、市场后续的经营管理: ................................................................................................. 82

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(三)预留管线 ........................................................................................................................ 82

九、百荣世贸的“项目群”设计 ...................................................................................... 84

(一)现代生活的“项目群”主题经营理念 ............................................................... 84

(二)“项目群”的整体功能设计 ............................................................................. 85

1、项目群的整体功能框架 ................................................................................................. 85

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2、项目群的生活主题概念 ................................................................................................. 86

(三)展示交易功能的项目 ............................................................................................. 86

1、百荣服装服饰交易中心 ........................................................................................ 86

2、百荣儿童用品交易中心 ................................................................................................. 88

3、百荣文化办公用品交易中心 ........................................................................................ 89

4、百荣体育休闲用品交易中心 ........................................................................................ 90

5、百荣家居用品交易中心 ................................................................................................. 91

6、百荣日用品交易中心 ...................................................................................................... 92

7、百荣食品交易中心 .......................................................................................................... 92

8、百荣汽车用品交易中心 ................................................................................................. 93

9、百荣国际贸易中心 .......................................................................................................... 95

(四)辅助配套功能的项目 ............................................................................................. 96

1、百荣会展中心 ................................................................................................................... 96

2、百荣商务休闲会所 .......................................................................................................... 97

3、百荣餐饮服务中心 .......................................................................................................... 98

4、百荣配送仓储服务中心 ................................................................................................. 99

5、百荣商屋 ............................................................................................................................ 99

6、其它 ................................................................................................................................... 100

十、百荣会展中心馆对百荣世贸的带动作用 ....................................................... 102

(一)会展经济与产业基础的关系 ........................................................................... 102

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(二) 以百荣会展中心带动百荣世贸的可行性 ...................................... 102

1、现代会展博览与专业批发市场 ................................................................................. 102

2、北京会展博览业格局的形成和发展趋势 ............................................................... 103

3、国内专业会展的研究 .................................................................................................... 105

4、专业会展对恒逸公司的启示 ...................................................................................... 108 十一、百荣世贸的常规性营销工作的准备 ............................................................. 110

(一)一般性工作,即规定动作 ................................................................................. 110

(二)个性化工作,即自选动作 ................................................................................. 110 十二、结束语 ................................................................................................................................. 120

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一、策划的背景与宗旨

通过本项目的策划,为恒逸房地产公司的商业房地产项目“百荣世贸”提供系统的、前瞻性战略思路。[www.loach.net.cn]

恒逸房地产公司是一个新成立的房地产公司。这表明“百荣世贸”项目是恒逸房地产公司实现企业生存与发展的关键性项目。由于是第一个项目,又是一个无论在规模、形态、商业行业等方面操作难度极大的项目,使企业的风险过于集中在一个项目的成功与否上。

为了最大限度的减少项目运作过程中的失误,降低项目运作的风险,充分利用北京南城尤其是木樨园地区批发市场的商业文脉,恒逸房地产公司提出了把“百荣世贸建成一个亚洲最大的以批发市场为主的超大型、综合性的集商品批发交易、仓储配送、零售、餐饮、休闲娱乐、配套办公于一体的现代化商品交易市场。”的战略思路。

为了使上述百荣世贸的战略思路得到更系统和规范地实施,恒逸房地产公司领导与擅长于战略策划的“王志纲工作室”进行了多次沟通。王志纲工作室在对项目进行多角度、多方位、多产业调查的基础上,基本认同恒逸房地产公司的战略思路,并在此基础上进一步提出以“复合型市场交易中心”发展策划理论为指导,将“批发市场”的概念提升为“中国新型的、有完善配套服务功能的,以展示和推介为主题的、经营有品牌服装和其它商品的、引入信息系统(Internet网络)的21世纪商业革命的、大型的和规范的现代化市场交易中心”的概念,并通过发展百荣世贸项目、亦即通过以各种主题交易市场为龙头,在更高层次上、以更大的力度带动北京南城批发市场产业结构的全面转型。依托北京南城批发市场的基础,构建中国最大的、具有国际水平的、集多种商品的交易市场,这里将成为中国多种国内外商品的交易中心、集散中心、展示中心、推介中心、信息中心、旅游中心等方面的龙头地位。

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基于项目具体情况,百荣世贸周边同类型的项目较多,极容易形成同构的竞争。

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因此,必须挖掘项目的独特优势,使项目做到“三性”(即唯一性、排它性和权威性),使项目在市场上脱颖而出,抢占市场制高点,获得市场超额利润,提高项目开发的附加值。(www.loach.net.cn]

通过前瞻性战略思路的百荣世贸,围绕着与其相配套的公共配套设施和商业设施,将会使得北京南部可获得更为广阔的发展空间,从而加快北京南城的城市化进程,建设成为以多个文化为主题、产业链较为完善、产业要素构成体系更加健全、环境得到较大改善、知名度较高的现代化“主题批发市场产业城区”。即通过“百荣世贸”项目的实施,将大大加速南城的城市化、现代化、国际化进程,实现商业配套、生活配套和社会配套发展协调的城区格局。

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二、批发市场发展的宏观分析

(一)中国批发市场的研究

1、中国批发市场的态势

(1) 中国批发市场的作用

中国商品批发市场伴随着改革开放的春潮涌现,并逐渐兴旺活跃,成为中国市场体系一个重要的组成部分,人们社会经济生活中一个不可或缺的商品流通渠道。[www.loach.net.cn]

中国商品批发市场经过近十几年的发展,在配置资源、扩大内需、引导生产、搞活流通、形成价格、推动经济发展等方面发挥了重要作用。

(2) 中国批发市场与批发商面临的局面

近些年来,在生产商自销和大型零售商批零兼营的双重挤压下,商品批发市场作为批发业务的主要承担者,其交易额的增长速度趋缓,且呈现出相对萎缩的局面。

同样,在商品批发市场面临着交易额增长速度下降的情况下,批发商正面临着来自各方面的挑战。

一方面,有的厂商直接经营连锁直销店,通过这种方式,厂商的产品跳过中间经销商而直接到商店陈列、展示与销售架,从而达到市场占有的目的;一些大的零售商直接与厂商协议与沟通,成立物流中心,取得较低的进货价格,把批发商甩到一边;有的厂商介入零售业,或成立专业的营销公司,或干脆与地区经销商合资成立销售公司,介入批发经营以强化营销渠道的掌握力量。另一方面,批发商或因人力、物力、财力及经营观念,不能满足厂商的整体需求,无法配合厂商的渠道策略或推广策略,不能发挥铺货、陈列、推广的功能,尤其是新产品上市时,厂商要求批发商配合厂商的推广政策全力铺货,但批发商不能全力配合,使厂商新产品上市政策没有收到应有的效果。

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[结论]

在这样大的的市场背景下,百荣世贸作为一个四十多万平方米、定位在以批发业为主导的商业物业,必须成为一个全新的批发形态,必须在对现在批发市场的历史、经验、发展趋势、运作手法和发展战略研究的基础上,进行创新。[www.loach.net.cn)

2、中国批发市场建设与发展取得的基本经验

(1)走统筹规划,依靠政府搭台发展的路子

批发市场的健康发展,必须建立在统筹规划的基础上。各地批发市场发展实践证明,凡是注重、加强统筹规划、合理布局,把市场发展纳入城市建设中去的地方,批发市场就能够健康有序发展。

(2)明确市场定位、办特色市场发展的路子

无论是产地市场、销地市场,还是集散地市场都必须依托当地优势,选择经营品种和发展规模。寿光蔬菜批发市场、绍兴轻纺城依托当地产品和种植业优势,走市场链基地,基地促市场的发展路子,有意识的培育自己的产业基地,为市场发展打下坚实的基础。河南中原芝麻批发市场、浙江海宁皮革服装城、深圳布吉农产品批发市场分别以其经营品种、款式与价格优势、新的交易方式为特色,确定了其在同类市场中的领先地位,并保持强劲的发展势头。河北保定依托传统优势,发展特色市场,一举成功,如安国东方药城、留史皮毛、望都辣椒、满城草萄市场等等。

(3)走强化市场管理与净化市场服务,完善市场功能发展的路子

市场的竞争,很大程度上可以说是管理与服务的竞争。办市场并不是简单的物业管理,而是要不断创新服务手段和方式,一切以客户的利益为前提,为客户提供最优质的服务,增强市场的凝聚力。

(4)走批发市场多种交易模式的发展路子

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走出传统的“一手钱,一手货”的简单模式,积极寻找适合不同市场发展的新型模式,是促进批发市场发展的重要内容。(www.loach.net.cn]大多数市场在这方面进行了有效探索,如一些市场通过举办展览会、展销会、交易会、博览会等,使市场得以快速发展与升华;一些市场通过在外地办分市场,扩大了规模;一些市场在现货仓单交易方面上进行了大胆探索,如中国商品交易市场、华通有色金属中心批发市场、昆明商品中心批发市场等,取得了较好的效果;有的已开始在电子商务方面进行积极探索,一些市场在拍卖、计算机网络交易方面进行了尝试,为市场发展注入了活力,一些市场积极引进现代营销方式,把连锁经营、代理、配送等新型流通形式引入批发市场。

(5)走以股份制形式办市场的发展路子

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一些市场在股份制改造方面进行了探索,为市场注人了新的活力。如深圳布吉农产品中心批发市场、绍兴轻纺城等通过股份制改造,一方面解决了企业办市场面临的资金困难,另一方面也促进了经营机制的转变。西南建材中心批发市场、武汉武泰闸农副产品中心批发市场、义乌中国小商品市场、合肥长江批发市场等在股份制改造方面进行了积极探索,有效地实现了批发市场管理机制创新。

[结论]

百荣世贸的投资开发应该在总结中国批发市场成功经营的基础上,有所创新。例如必须有非常清晰的市场定位、明确的主题特色、完善的管理与服务体系,而且百荣世贸还必须经营,只有经营才能获得更高的收益和更有特色;促销的手段不仅仅有会展、博览这些阶段性促销手段,而且要有每天都有多主题的、多概念的促销方法,包括新品推介、滞销品的甩卖、季节产品倾销??

3、中国批发市场的战略性转变

批发市场从起步到发展有近20年,虽然全国发展很不平衡,东部沿海省市已基本饱和,中西部地区还有较大发展空间,但从总体上讲,中国的批发市场已基本完成发展期而进入调整期,面临着一个业态提升,扶优扶强,功能扩充,管理升级,二次创

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业的严峻挑战。(www.loach.net.cn]

在2010年至2020年期间,由于中国还是一个发展中国家,城市化水平低,各地经济发展的不平衡性,加上传统的消费习惯,还将存在创新与发展,充满着活力,但数量不应增加,而应减少,一些名牌批发市场将存在更长的时间,特别是农副产品批发市场存在的时间会更长。如何实现中国批发市场的战略性调整、创新与发展呢?

(1) 实现批发市场的管理创新,向法制化转变

市场经济就是法制经济,批发市场作为市场经济的一种形式,必须通过法律手段进行规范化发展。

[结论]

如何解决一个企业经营的形态的市场与政府经营的管理形态的职能转变,对恒逸公司是一个考验。

(2) 实现批发市场的组织创新,向质的提高转变

市场建设的重点要放在市场功能的完善上,要大力发展专业化市场,综合性市场要按经营品种的商品特性进行分类,建立专业交易区,专业性市场要重点培育代表市场特色的品种,形成市场自己的特色,建立起各具特色的市场群体。要大力培育有影响力的交易商,特别是一级批发商,大力培育市场中介组织与经纪人队伍。

[结论]

百荣世贸的功能必须借鉴许多其他商业的功能,增加配送、仓储、推介、展示等辅助功能,按照商品品种规划多个主题的专业市场,并通过培训、专题会议、俱乐部、推介会,提升内部批发企业的水平,增加百荣世贸市场交易中心的整体竞争能力。

(3) 实现批发市场交易方式的创新,向集约型转变

批发市场不是简单的商品中转站,从世界批发市场发展趋势来看,批发市场必须具备“商品集散、财务结算、信息传播和价格形成”四大功能。

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[结论]

百荣世贸一定不能走目前批发市场千篇一律的摊位制的对手交易模式,积极把连锁、代理、配送、拍卖等现代营销方式引入到批发市场中来,对于部分商品大胆探索网络交易、仓单经营等符合批发市场运作的交易方式,使其成为商品的集散中心、信息中心、价格形成中心和统一结算中心。[www.loach.net.cn)

(4) 实现批发市场形象创新,向成为优质产品的集散地转变

批发市场总是与假冒伪劣商品联系到一起。

[结论]

百荣世贸必须加强管理,积极推广与宣传,提高批发市场中经营商品的质量,杜绝假冒伪劣商品,树立在批发市场的品牌形象。

(5) 实现批发市场制度创新,向投资多元化转变

积极引导批发市场运行和管理体制向现代企业制度方向发展,通过对现有批发市场的改组、改制,努力实现跨所有制、跨行业、跨地区的联合,实现批发市场的战略性重组,通过股份制形式来经营管理批发市场。

[结论]

对于百荣世贸项目,从企业运作形态上,恒逸公司可以将项目分拆,通国内的著名批发市场加强联合(例如浙江义乌小商品、永康五金,广州白马服装),这样,一方面可以降低恒逸的投资风险,另一方面,通过兼并、联合,扩大市场规模,增强市场的竞争能力和辐射力。

(6) 中国批发市场的前景

据有权威专家预测:9年后的中国批发业将变得生机勃勃,实力非凡。

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(二)国外批发企业的竞争分析

1、国际批发市场的发展趋势

根据业内人士对批发市场的研究分析,发达国家的批发业已发生了明显的变化。(www.loach.net.cn)国外的流通产业发展的趋势是从以生产者为主导发展到以批发商为主导,最终发展到以零售商为主导。

可以看出万客隆、麦德龙、山姆店、普尔斯马特等应该说都是从批发业向零售业过渡转型过程中的商业业态。大力发展物流,做配送服务,通过与物流、网络的有效整合来完成传统批发市场的转型,使批发企业向规模化、连锁化发展。

[结论]

百荣世贸的批发形态绝对不同于周边摊位式的批发市场,而是一种批零兼营的、批发采用零售运作模式的、集批发与多种形态商业混合的市场形态。

2、国外批发企业进入中国的模式

中国虽然仍未对外开放批发市场,但国际上一些大型跨国批发企业利用中国批发商的困难,通过不同的手段涉入中国的批发业。 这些外国批发商主要采取以下四种办法在中国建立批发网络:

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(1)与较小的零售商建立仓库批发市场

德国麦德龙公司在中国以经销商的名义登记,开展批发业务,并在上海、无锡和宁波建立四个连锁仓库市场。其每个市场面积达16,000平方米,自称拥有 10-12万顾客。麦德龙公司初步的市场目标是让中小零售商成为顾客,并计划在长江三角洲每片100-150 平方公里的范围内建立一个类似的市场。目前麦德龙公司60-70%的客户是集

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体采购者。(www.loach.net.cn)

(2)在出售国内生产产品的幌子下潜入批发市场,建立批发销售网

可口可乐在中国已投入8亿美元建立20多家地方工厂,每家都拥有广阔的销售网。

(3)在中国建立销售代理网

代理商促销的国外品牌产品包括汽车、电脑、机械、设备、服装、食品和日用品等等,这种批发业务是由不同层次的代理进行的。

(4)投资在产品生产、流通和经销以及建立加工和配给中心,以此做批发业务 据有关专家介绍,外国批发商进入中国批发市场的典型做法是:一开头做零售,然后发展成连锁商店,再后就建立配给中心,最后进行批发业务。

国外批发商静静地逐步进入中国市场已引起有关部门的注意,同时也引起国内批发经营企业的重视。上海国内批发商已决定加强批发业务,并培训自己的代理,建立配给中心,发展大型专业化市场和建立大型的流通中心,使自己适应市场的变化,与外国批发商展开竞争。

[结论]

了解国外的批发商进入中国的模式,同时了解未来批发市场的运作手段,采用适度超前的手段,是建设一个符合市场需求的项目。如何利用国外批发企业试图进入中国的机会,通过合资、合作等模式,共同建立具有国际水平的批发市场(类似国内零售业发展的初期);通过培训,提高中国批发企业的水平是十分重要的。

3、台湾批发商的运作模式

(1)C&C的商品批发交易模式

目前,台湾的一些批发商以 C&C(cash and Carry)——即付现与自取的方式,开创了台湾批发市场运作的新模式。C&C模式可以称之为顾客(零售店)自行在批发市场

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采购、自行配送产品、并直接支付现金的交易模式,类似于麦德龙购物中心的批发模式。(www.loach.net.cn]

(2)C&C的批发商品的特点

通常,台湾饮料或食品行业,都采取经销商模式,划分区域经营辖区内的零售客户,采用路线推销(一边订货、一边下货)或引货推销(以预售方式,今天委订,明天送货)的方式,以掌握市场业绩(目前国内的宝洁公司采用这种模式)。而 C&C模式则是,以高周转特性商品为主要的商品结构,成立一个大型批发中心(仓库),由顾客自行前来采购,原则上以自助式和现金购买来完成交易,同时自行配送商品。

(2)C&C模式的市场对象

市场对象,一种为零售形态的超市、杂货店、百货店等团体客户,一种为大批量业务使用者,如工厂、学校、餐厅、酒吧、饭店等,都是潜在的客户群;

(4) C&C模式的经营形态

? 商品结构:以一般消费品为主,主要集中于高周转特性的商品;

? 销售方法:以自助方式参考陈列架上样品为选择对象;

? 结算:现金;

? 配送:顾客自行负责;

? 经营形态:批发商建立的批发中心;

? 顾客:为持有会员卡的零售业及业务使用的团体客户。在C&C的销售市场范

围内,除了零售客户外,

采用 C&C模式的批发中心,可以成立连锁店。C&C模式相对路线销售的批发模式,在于降低负担给业务员的推销与商品配送等成本。

一般而言, C&C模式的批发价,大约比一般批发业低5%至10%,而季节性商品更可以再低1%至3%,提供给零售客户作为季节性促销用。

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[结论]

百荣世贸在条件许可的条件下,可以同台湾批发企业合资或合作,对于部分产品采用这种模式的批发经营,来带动整个市场交易中心的水平,也符合国际批发市场的发展趋势。[www.loach.net.cn)当然,也可以引入国外类似的批发企业,例如法国的低压电气设备分销商蓝格赛、德国的麦德龙??;在条件成熟的情况下,还可以在国内采用连锁的模式发展。

4、WTO对中国批发市场的冲击

(1)中国批发行业发展的“生死时差”

入世后1-2年(最长不会超过5年)的时间内,中国市场将全面对国外开放。对于中国批发业来说,从现在起的3年是最后的保护期,这是一个“生死时差”!利用这一段的时间差,迅速使企业发展壮大。因为国外批发企业借助资金势力,先进的物流技术和管理技术,一旦介入中国批发业,对传统批发市场必然带来极大的冲击。 (注意不是说没有中国批发企业的生存空间,但对于一部分没有抗冲击能力的企业,重创是难免的,就像1992年国外零售业的进入,使得一大批零售企业消亡。)

[结论]

不研究国际上批发市场的发展趋势,不研究国外的批发行业的规律,盲目的投资建设传统的批发市场,风险是非常大的。

(2)对工业品的冲击小于日用消费品

批发市场从性质上说,它承载众多批发户,如厂家、一级批发、二级批发、零售商等,入世后,国外大量资金、技术对批发业的介入和对其关联行业的冲击必然影响国内的批发业。而批发市场中按批发行业不同,影响也各有不同。

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一般来说,对以工业消费品为主的批发市场的冲击要小于以农产品及日用百货为主的批发市场。比如,对农副产品、糖酒、食品、家电、日用百货等商品的挑战较大;

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而在建材、书刊、医药等某些行业的机遇则更多一些。[www.loach.net.cn]

[结论]

若从开发形式看,百荣世贸属于房地产开发,我们研究认为,入世后对以批发市场为依托的商业房地产业也会带来一定的影响。

(3)对零售业的冲击小于批发业

对中国零售业从1992年商业改革开发以来,通过各种渠道进入中国的外资零售企业已达200多家,竞争虽然激烈,但国内的商业企业从效仿到超越,已积累相当丰富的经验,因此,其零售业的应对能力应大于外资零售对其的冲击能力。

[结论]

在今后的竞争中,如果中国的批发商业企业,还是沿用老的管理手段、经营手段,将很难在竞争中占据优势。因此,百荣世贸若不寻求制胜对策,最终竞争的结果将使自己市场对象被淘汰出局。“皮之不存,毛之焉附”。

(三)、北京市批发市场的发展

1、北京商业批发业的发展现状

随着各类批发市场在商业批发企业中所占份额的不断增加,北京市的商业批发业的运行模式发生了很大变化。

(1)传统批发企业转型为“房东”

北京原有商业批发企业主要包括两大系统:一商系统分管百货、文化、钟表、纺织、服装、鞋帽、化工、五金、交电等日用工业品的供应;二商系统是以居民副食品批发为主的企业,供应全市各副食品网点所需的肉、蛋、菜、水产、烟、酒、糖、茶等。现在基本消亡,其大部分冷库和设施条件较好的普通仓库仍做仓库使用,一部分

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改成了批发市场,如马连道、玉泉营、大钟寺、大红门等,也就是说北京传统的批发企业已经转型为房地产租赁企业。(www.loach.net.cn)

(2)目前批发市场的状况

80年代后期以来蓬勃发展的各类商品批发市场,成为北京商业批发的主力军。目前市区现有批发市场280个(其中只做批发的55个,批零兼营的225个),总占地面积345公顷,建筑面积156万平方米,2001年商品成交额约365亿元,占社会消费品零售总额的24%。 各类批发市场分布见下表:

服装批发市场

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小商品批发市场

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其他专业批发市场

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(3)批发市场的空间分布

由于各类商品批发市场的规模和经营商品的不同,在分布上也各有其特点。[www.loach.net.cn]

[结论]

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百荣世贸恰恰就在三环旁边,主要的批发市场类型也应该以日用工业品、服装纺织品、家居、建材为主。[www.loach.net.cn)

(4)批发市场的规模

据有关统计,市区共有大于1万平方米的大型批发市场100多个,占地330公顷。

[结论]

从上述的分析可知,批发市场的规模越大,其市场的效果越好。也就是说,市场的集聚效应或扎堆效应十分明显,这正是百荣世贸的优势。

2、北京商业批发设施中存在的问题

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(1) 原有商业批发设施的利用

原有商业批发设施多分布于三环路至四环路附近,其区位、交通运输、用地及设施基础条件都较好。如何合理利用其土地资源和区位优势,更好地发挥其在商业流通、销售环节中的作用,是当前亟待研究和解决的问题。

[结论]

百荣世贸现在的位置正是原来的永定路粮库,重新定位于市场交易中心,恰恰是充分利用原来商业文脉的区位优势和紧邻三环的交通优势。

(2) 各类批发市场发展无序

近年来,沿三环路至四环路及一些交通枢纽地区,建设了很多规模较大的市场,部分市场因陋就简,侵占绿地,挤占城市公共空间,其中很大一部分属临时建筑或违 - 23 -

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章建设。[www.loach.net.cn)这些市场的经营管理和设施水平不高,商业经营引来了大量人流、物流、车流,加重了城市交通负荷,破坏了城市环境质量。

[结论]

百荣世贸位于三环的交通要道,木樨园目前的交通压力就已经很大,百荣世贸如果不能进行很好的交通规划,必将会进一步加重城市道路的负荷。怎样通过政府对项目规划的确认,增加木樨园区域的交通流量的改造,为项目的成功创造更好的客观条件。

3 、北京批发市场的发展

(1) 批发业是商业发展中不可缺少的,企业化经营是商业批发业的发展趋势 从城市经济的总体发展水平和国内外诸多城市的发展轨迹看,批发业创造出的增加值在国内生产总值所占的比重要大大超过零售商业。有关研究认为,根据国外经验,按照北京的经济发展水平、速度、结构,商业批发业将会有很大发展。到2010年,批发企业数量将增加5倍,从业人员将增加3倍,销售总额将增加近20倍。批发商业的经营将从条块分割的垄断经营向社会化经营方向发展。

[结论]

从产业的角度上讲,百荣世贸所处的产业市场空间非常大。但需要说明的是这里的批发产业不仅仅是目前的摊位式的批发市场,它将包括仓储、配送、物流等相关产业的总和。

(2) 批发商业主体的多样化,促使其经营方式的多元化

从发达国家批发商业的发展历程看,批发市场作为批发商业的重要组成部分,其经营机制更符合市场经济的要求,更有利于促进市场的完善和商业经济的发展。但是,随着批发商业社会化程度和市场流通速度的提高,批发市场将向专业化和产业化方向发展。

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[结论]

百荣世贸的经营必须符合市场经济的要求,应该加强专业化和产业化的运作思路。(www.loach.net.cn]

(3) 批发业是商业业态发展的必然

北京市小而精的零售商店、大而全的高档商厦、便而捷的连锁超市、廉而丰的仓储中心和杂而活的批发市场等这5种业态形式,有着不同的组织结构、经营方式及消费群体。以物美价廉为购买宗旨的消费群体仍占消费市场的主体,各类商品批发市场由于相对设施简单,购物方便,价格低廉而受到消费者的喜爱。

[结论]

百荣世贸由于投资规模很大,设施成本高,在这样的条件下,能否实现这里的商品物美价廉是成功的关键。

(4) 商品批发业的发展趋势

从发达国家商业批发业的发展趋势和经验看,批发市场的发展具有以下一些规律:其一,其发展都经历了从初级到成熟、从粗放到集约、从混乱到有序的过程; 其二,其发展呈规模化、集约化发展趋势,市场数量减少,规模扩大,分布集中; 其三,批发市场一般分布在交通便捷、用地宽敞的城市周边地区,布局较均衡; 其四,能够承担起商品的企划开发和零售店支援的功能,同时具有金融、集货备货、收集信息、商品配送等方面的功能;

其五,批发市场的现代化发展趋势,如现代化的管理系统、大型保鲜冷库、铁路货场等都是必要的;

其六,逐步形成与国际市场衔接的现代化市场交易体系和市场运行机制。

[结论]

百荣世贸的规划应该符合批发市场的趋势与规律。目前40多万平方米,符合规模化、集约化的要求;位于三环交通便捷,但用地区域不够宽敞;周边没有零售店的支援功能,应该在百荣世贸内规划一定的零售功能,根据国外的有关资料,约为10%左

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右,并应该增加金融、集货、备货、信息、配送等方面的功能; 应该增加现代化的功能,如电子商务、信息管理系统。[www.loach.net.cn]

(四)南部区域批发型商业分析

1、北京市南城批发业概述

(1) 北京南部区域交通便捷,是北京市重要的交通门户

北京南部有很多从北京发往全国各地的列车和连接全国各地的省级公路及高速公路都经由南部区域。

(2) 北京南部区域是重要的仓储设施聚集地之一

目前北京南部有几百万平方米仓储面积。新规划的铁路-公路货运枢纽型物流园区---房山闫村—丰台王大型物流基地,是北京市物流业的龙头,是北京市商业物流的核心。

(3) 北京南部区域将成为辐射三北地区的商品交易中心区域

南城区域形成了具有聚集效应批发市场和类型专营店。例如,十里河家居建材商业街、木樨园大红门服装批发市场聚集区域、玉泉营家居建材批发市场聚集区域、丽泽桥家居建材批发市场聚集区域、新发地蔬菜水果批发市场等,这些市场将会得到进一步的提升,成行成市,未来有能力发展成为以北京市为中心,辐射三北地区的商品交易中心区域。

2、北京南城各批发业类型

(1)北京南城批发市场经营情况表

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北京市南城批发市场经营产品概况表

(2)北京市南城家居建材类批发市场

2001年,全国商品房销售收入为4600亿元,家庭装修消费为3600亿元,北京市家庭装修消费在30亿元左右。(www.loach.net.cn]

北京市家居建材市场目前的经营面积已达120多万平方米,大小家居建材城近200家,每年新增接近30万平方米的家居建材市场,2002年将达到40万平方米。目前家

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居建材市场仍然多处于粗放型经营,以拼规模为主。[www.loach.net.cn)伴随着竞争的日趋激烈,同时受外地、外资家居建材连锁企业介入的带动,北京市家居建材流通领域经营方式必将由粗放型经营为主导向集约型经营为主导转化,形成摊位制、连锁超市、专卖店、配送中心等多业态共存的家居建材流通体系,北京市家居建材市场格局将由目前以北京市为核心辐射周边区域的内向型经济向以辐射三北地区为主的外向型经济转化。

[结论]

百荣世贸可以引入家居建材方面的经营品种,但在经营的具体品项上应该向中高端产品发展,主要是国外的家居产品;经营的形态以引入国外的大型专营店,例如欧佩德、宜家,而不是同十里河家居商业街上的许多摊位式的卖场不同。

(3)北京市南城服装类批发业

北京市南部服装类批发市场集中聚集在丰台区大红门地区。大红门服装批发市场和动物园服装批发市场是北京市两大服装批发市场聚集地,京城大部分服装交易市场中80%货源都来自动物园和大红门两大服装批发市场。

北京南城的大红门区域,共有20多个大型市场,一起组成了大型服装批发交易中心。大红门服装商贸城、京温服装市场、北京新世纪服装商贸城、连发轻工市场等20多个大型服装批发交易市场在这里鳞次栉比,墙体上各式各样的服装广告牌林立。曾以出售低廉服装的大红门市场,如今已成为中外名牌服装的集散地。许多种中外名牌均可在大红门市场中找到,“红豆”、“申花”等国内品牌的厂家代理商也选择了大红门。

大红门地区从业人员75%的工商户来自浙江温州地区的乐清市(县),20%来自同一地区的永嘉县,其余5%来自其它地区,剩下的多是来自湖北、安徽、河北各省的雇工。

大红门地区已成为我国东北、华北地区中低档服装业的流通基地,远销俄罗斯。

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3、北京南部批发市场升级发展的趋势

伴随着南城商业的快速发展,伴随着商业快速集聚,商务活动将日趋频繁,形成了很强的物质流、资金流、信息流和人流,必将对周边商务办公、酒店、居住的产生旺盛的需求,当南部商业积聚成为三北地区的最大的商品集散中心时,为发展生产中心形成了很好的产业配套,一定会对周边区域产生同类、相关商品生产制造需求,如果能够很好的拉动,必将在周边区域围绕南部商业形成生产中心。[www.loach.net.cn)

[结论]

百荣世贸作为一个具有使整个南部批发市场升级的项目,其自觉或不自觉的扮演着领头羊的角色,充分利用这个历史赋予的角色,挖掘其更深的内涵和潜力,借助这一千载难逢的超级机遇,树立恒逸房地产公司在中国商业房地产市场的地位。

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三、世贸的区位分析

(一)百荣世贸项目简介

1、项目位置

恒逸商业项目地处北京崇文区木樨园地区,位于木樨园桥的西北角,南临南三环、东靠拓宽中的永南路、西接西罗园东四号路、北侧有安乐林路和西罗园北街衔接。(www.loach.net.cn]项目地块上原为北京永定门国家粮食储备库。

2、规划设计

项目由国内知名的同济大学建筑设计研究院担纲设计。规划用地面积约18.8公顷,建设用地面积约13.54公顷,拟建总建筑面积约46万平米,由一、二期的商城和三期的配套服务设施组成。其中一期建筑面积近30万平米,地上8层,地下二层,主体尺度约118米×264米,主楼女儿墙高度39米,除地下一层层高为5.5米以外,其余层高均为5米。一期机动车停车位约为1300辆,非机动车停车位为4000辆。

3、商业规划

项目建筑采用垂直功能分区,地下二层为地下停车场及设备用房。地下一层及地上四层为大厅间隔式市场,并在首层安排一定面积的银行,邮局等公共服务设施。五层为精品展廊,六层为仓储,七层为大型会展中心,八层为餐饮娱乐城。按不同档次错位经营,并于首层南北两侧各置娱乐餐饮专用入口各一,为夜间商场停止营业后服务。

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4、项目交通分析

项目周边的交通组织以南三环、中轴路为主,通达全北京;进而以北京南站、木樨园汽车站、赵公口汽车站等枢纽辐射外埠,有一定的交通基础。(www.loach.net.cn)但区域内城市次干道交通建设落后,很大程度上制约着发展的需要。

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5、项目开发的目标

项目开发的目标包括两个方面。其一是要建成北京市内最大的综合性商业批发市场,成为北京市批发行业龙头,辐射北京周边地区及华北地区,进而成为国内具有一定影响的批发商业中心;其二,企业开发的目标是:除了目前的项目要成功运作以外,还要在北京再干几个项目,追求持续发展。

6、项目区域环境分析

(1)商业形态

北京南部历来是小商小贩、艺人、工匠聚集的区域。商业形态也以零散商贩为主,随着商业历史的变迁,如今已经逐渐形成较有规模的以服装服饰、小五金机电、建材装饰等产品为主的专业批发市场,以及大中小型的综合商场、超市、百货等。

(2)人口特性

北京南部区域外地流动人口多,人员素质偏低。随着区域经济的发展变化,使其人文环境、人群素质也在原来的基础上演变和提高着。由区域住宅档次的逐级提升和新近开发物业的状况,可以明晰其经济的发展和由此带来的人居、人文环境的升迁需求。反之,由于居住人群的提高,也带动周边综合性商业的发展。

(3)城市发展的空间

南城在北京的整体发展中一直处于劣势,随北京城市化进程,北部和东部空地越

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来越少,距离中心越来越远,相对而言,南城的开发虽然启动较晚,但空间和潜力巨大,从目前情况看已经开始提速和有加速度的发展增长势头。[www.loach.net.cn]

(二)百荣世贸的区位分析

1、从北京城市的区位分析

(1)北京城市规划区

北京市行政辖区的范围,包括规划市区和远郊地区,总面积为16800平方公里;北京市区的规划范围,东起定福庄,西到石景山,北起清河,南到南苑,方圆1040平方公里;北京的市区中心地区的范围大体在四环路内外,面积近300平方公里;北京南部区域规划范围,包括宣武区、崇文区、丰台区、大兴区。

(2)城市布局的基本方针

北京城市总布局的基本方针是:改变人口和产业过于集中在市区的状况,从现在起城市建设重点要逐步从市区向远郊区作战略转移。市区建设要从外延扩展向调整改造转移;大力发展远郊城镇,实现人口和产业的合理布局,进一步加强与首都周围的城市和地区的协调发展。

3)人口状况

北京市目前常住人口1200万,流动人口近400万,加上每年近8000万人次的国内过境旅客和200多万人次的国外观光游客,形成了一个庞大的消费市场。

(4)北京的商业规划

由于北京是一个复杂的、多样化的、多层次的,充满历史魅力而又前景无限的大都市,其城市发展轨道中商业的发展,紧密地围绕着《十五规划》中充分发挥北京“首都、古都、国际大都市”三方面的优势,发展与之相适应的多功能、多层次、多样化商业。总体规划为以城市中心区商业为核心,以“两网三区三圈十城十街400社区”为骨干的商业网络新格局(两网:即连锁商业网和电子商务网;三区:城市中心区(包

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括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心)、商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心)、中关村科技园区;三圈:即三环路周边以零售商业为主的商业圈,四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈,公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈;十城,即十个远郊区(县)中心城镇的商业中心;十街,即培育十条左右各具经营特色的商业街(区); 400社区,即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心),以四类(服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业)发挥北京优势的商业为龙头、以突出北京特色的辐射型、服务型商业为主体的现代大都市商业流通体系。[www.loach.net.cn)

[结论]

百荣世贸项目的规划应该尽量同北京市的城市商业规划相吻合,一个项目的定位必须符合大的市场趋势,因为政府在规划商业的背后,有着与其相配套的各种基础设施投资和规划。因此百荣世贸项目应该考虑引入电子商务的规划,形成大型专业市场、批发市场和新型零售商场(麦德龙式),利用会展服务拉动市场的活力,规划国际贸易中心使这里成为北京休闲旅游购物的胜地。

(5)商业经济增长指标

北京市2003年社会消费品零售额达到2443亿元,2004年上半年实现社会消费品零售额1823.5亿元,实际增长7.1%。社会消费品零售额逐渐稳定地占GDP的12%左右;商业增加值在全市GDP中所占份额基本稳定在9%以上,商业增长方式开始由规模扩张为主向质量效益为主转变。城镇居民人均消费性支出4954元,实际增长18.1%。住房、汽车和服务支出大幅度增长,发展型、享受型消费需求持续升温。

(6)北京北的交通状况

为了缓解城市交通拥堵严重局面,政府一方面进行道路改造,如正在进行的二、三环快速路及其联络线修整改造工程,紫竹立交桥工程等;另一方面个加快了城市轨道交通建设,完成了地铁复八线工程,开工建设了北京城市快速轨道交通工程、地铁八通线等工程,地铁五号线即将投入运行。

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到2002年,北京公路总长度达到18311公里,市区道路长度达到3800公里,新增城市道路长度1158.6公里,道路面积达到5950万平方米,地铁运营线路达到93.3公里,公共电汽车运营线路达到12984公里。[www.loach.net.cn]

北京市国道“五纵七横”,高速公路“四通八达”,五环六环“环环相扣”,形成了高度发达的公路交通网络;9大铁路干线、11条铁路支线、13条联络线组成了全国最大的环形铁路枢纽,是沟通我国东北、西北和中南地区的铁路中枢;首都国际机场通达世界各地,海运毗邻天津港。

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(7)物流行业状况

商业仓储广泛分布于市区各地,东、南方向相对集中。多数仓库建设于五、六十年代,自有铁路专用线、库房等基础设施比较齐全。

2003年货运总量约为7亿吨,公路约占91.2%,铁路约占8.5%,其它运输方式所占比例约为0.3%。在公路货运方向上,东南方向、京广方向、东北方向平分秋色,占据了总货运量的70%以上。

物流企业数量迅速增加,2003年注册的物流企业约为260家。商业、交通、邮政等行业的不少企业组建了物流公司,对外开展物流服务。少数国际知名的物流企业也通过合作等方式进入北京。通过整合改造现有物流设施,积极发展第三方物流,吸引国际知名物流企业进驻园区开展第三方物流业务。同时,协助大型连锁企业建设规范化的物流配送中心,形成2至3个示范性项目。

[结论]

北京的交通体系和物流水平,为北京南部建立大型的批发市场奠定了坚实的基础,但是,如何充分的利用好这些基础设施,减少公司的投入,增加百荣世贸的服务能力和服务水平,是后期恒逸公司经营运作时应该关注的。

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2、北京南部区域的区位分析

(1)北京南部区域的区位环境

在北京城市建设进程中南城始终没有象东部朝阳区的CBD、西部海淀区的中关村、北部的亚运和奥运核心圈那样多的启动热点,推动其城市建设的发展。[www.loach.net.cn)由于历史形成的以小商小贩为主的传统小商业和以社会阶层较低的贫困、外来人口积聚而成的社会体系构成使南城的城市地位相对滞后,居民生活落后。

在政策相对倾斜之后,依托南部交通优势和物流仓储优势,在政府对南部道路进行大规模的改造,菜市口大街开通,丰北路、丽泽路打通并拓宽,四环路贯通,京开高速路已通车,广安大街、南中轴路三四环间、亦庄开发区连接南四环路的道路也都通车,地铁五号线年底完工,地铁八号线??城南的交通正在变得更加通畅。

(2)南部商业业态分布

? 南城的主要批发市场

北京市工业日用品批发交易市场(包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商业大楼)、大伟鞋城等、温州灯具城、天都宝童装批发市场、广狮童装、龙湫商贸市场、龙健都窗帘布艺及龙健都小商城、北京新世纪服装市场、京温服装市场、大红门服装

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商城、服装辅料批发市场、大红门亚大皮服中心、大红门纺织品批发总站、北京市万鑫轻纺市场、源鑫达轻纺市场、众人众轻纺市场、京都轻纺城、红门时代服饰批发市场、连发轻工市场、天海服装批发市场、木樨园五金机电市场、东方家园建材城、环三环家具城、环三环灯具城、十里河家居建材商业街等。[www.loach.net.cn)其他还有很多布料、窗帘布艺批发市场。

? 木樨园周边的市场业态

以木樨园环岛为圆心,服装类批发主要分布于南苑路西侧和大红门路,面料类服饰类批发主要分布在大红门路两侧,项目周边服装、机电、文化日用品都有,较零散。南三环东西两头主要是家居建材,沿线有汽车、汽配。

? 专卖店

贝利马多服装品牌店在木樨园环岛西北角,美国苹果、罗蒙西服、富绅衬衫、香港思黛尔、上海申花、红豆、波斯登、杉杉、花花公子、意大利皮尔·卡丹、法国梦特娇、米奇妙童帽、冠雄男装、神奇宝宝毛衫、上海波野毛衫、杭州济民毛衫、三利毛衫、恒源祥羊毛衫、雅得斯羽绒服、老爷车毛衫、巴布豆童鞋品牌在批发商场内设店。南三环沿线有几家汽车、汽配的专卖店

? 仓储式商场

东南三环外劲松有普尔斯马特。

? 连锁店

离项目较近的有佳联便利小超市、洋桥大中电器商城、右安门外大街有麦当劳和肯德鸡。

? 百货商场

方庄购物中心、永外刘家窑路万事吉商城、蒲黄榆百货商场、慧丰综合商场。项目周边几乎找不到大而全的百货商场。菜百、庄胜崇光已经在二环以里,南三环沿线有一些传统的百货商店还在发挥着余热。

? 超级市场

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家乐福(马连道)、华联在两广路沿线,家乐福(方庄)、万客隆(洋桥)、京客隆在南二环沿线;华联、小白羊在南三环沿线

? 特色商业街

大红门服装批发一条街(包含项目南侧的多个服装批发市场)、马连道茶叶一条街、琉璃厂文化街、前门—大栅栏文化旅游商品街、天桥节日传统工艺品文化街、两广路商业步行街。[www.loach.net.cn)

(3)批发商品类型与分布

西部及西南部集中分布家居建材类、生活资料类、花卉类;中部集中分布服装服饰类;东部和东南部集中分布家居建材类;汽配类较平均分布于南三环沿线。

(4)南部区域的发展前景

以小商品、服装、家居建材、生产资料批发专业专营店为主的商业经济发展带动着南部区域的各项经济发展,也带动着人民生活的日益提高。从目前的商业格局和发展状况来看,南部的发展还有很大的空间。在政府的相关政策引导和支持下,利用目前南部区域商业的基础和优势,发展更符合时代特性的商业新格局。

应该说南城区域是以批发为主的物流商业体系,这样的特征优势使得其他的商业以此为核心逐步发展壮大。

[结论]

百荣世贸应该是一个符合时代特性的商业模式,利用以批发市场为主体,发展其他商业业态。

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3、百荣世贸项目地块区位分析

(1)项目地块的经营品种分布

木樨园—大红门地区商业以专业专营店为主,零散小商业、小型百货混杂其中。

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商品结构以服装、服饰及与之相关的商品的专业批发为主,文化日用品、五金机电、家居装饰等专业专营批零店为辅。[www.loach.net.cn)围绕批发类商业服务的物流仓储运输服务、通讯、金融、餐饮、住宿等行业,都“寄生”或“伴生”在商业物业内和周边。目前路边还有很多小杂货店,规划道路改变后肯定面临拆迁,将会形成新的商业物业和新的业态。

(2)项目地块的空间分布

百荣世贸项目地块原是北京永定门国家粮食储备库,如果以木樨园环岛为中心,南三环和中轴路为十字划分周边区域的话,分四块商业概述如下:

? 项目的西北片:

商业:项目东侧的天都宝童装批发市场、东北侧的广狮童装服装市场、北京市工业日用品批发交易市场(包括北京沙子口文具城、小商品城、京文商业大楼、一栋库房)、大伟鞋城、温州灯具城,零散百货小店、餐饮等。

居住:片区居住区为主,西罗园已经很成熟,新开发住宅也逐渐呈现,部分小街小巷还未改造,居住人口密度大。

除项目空地外,商业相对集中在周边和北侧。北京市工业日用品批发交易市场是北京最大的文化日用品批发市场。

? 项目的西南片

商业:是大红门服装批发一条街最集中的区域:龙湫商贸市场、龙健都窗帘布艺及龙健都小商城、北京新世纪服装市场、京温服装市场、大红门服装商城(规模较大)。

居住:隔凉水河往南是老的住宅区,以及生活配套:燕南菜市场(二层是小超市)。此片的珠江骏景提升了居住人居人文档次,同时满足了部分在批发市场做生意的温州人生活居住要求,老居住区有苗圃西里小区。

这里已经是北京服装批发的重要商业基地,商业密度高,人居密度相对一般。 ? 项目的东北片

商业:中轴沿线东有木樨园五金机电市场、京明大厦(结构已封顶的商业楼宇)、

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北京市高级服务管理技工学校、加油站、崇文区第一人民医院老人院。[www.loach.net.cn)

居住:新住宅有天天家园、景泰家园等。

汽修汽配小铺面,杂货店等,沿永定门外大街分布产品品项杂乱的临建铺面,有一个佳联便利小超市,属于较安静的居民区,

? 项目的东南部

商业:沿永定门外大街延续东北部的各种杂乱铺面。以服装机械和服装相关服务性产品品项为主。大红门路沿线集中了大红门亚大皮服中心、大红门纺织品批发总站、北京市万鑫轻纺市场、源鑫达轻纺市场、众人众轻纺市场、京都轻纺城、红门时代服饰批发市场、连发轻工市场等以服装面料为主的专业批发市场,兼顾窗帘布艺、服装机械等相关专业市场。木樨园才华长途客运站提供方便的运输。

居住:新建在建住宅有康泽园、裕园居等。

周边为原来的村居,大量市场中的雇工居住在此,小型的仓库、加工作坊散布其中。

(3)项目周边交通现状

道路组织以南三环、中轴路为主线,中间以木樨园环岛串接。周边有火车北京南站、赵公口长途汽车站和木樨园长途汽车站,有近20多公交线路,366公交总站在项目南侧,向南至大红门段道路为新修的六车道城市主干道,中间绿化隔离,顺畅且调头的开口恰当,有一定疏导基础。中轴路是北京交通改造的重点工程,除已部分拓宽外,永定门外大街(即永定门—木樨园桥段)由于北侧铁路斜穿,桥洞限高3米,拓宽改造的难度较大,已成为南中轴的“瓶颈”。南三环中路以北的次级公路陈旧、狭窄,难以疏通。周边居住密度不小,批发市场又多,货运、车流量较大。东西向依靠南三环有逆向行驶矛盾,光靠开口是否可以解决问题?南北越过瓶颈之后前门的交通也有一定限制,还好动线明确。未来规划的地铁5号和8号线都不路过此,如何通过道路连通?只能期待规划中的4号线。交通现状是较为突出的问题。如何在项目地块上组织交通,将楼宇和周边市政交通结合,疏导原本不利的动线,并以最佳效率盘整货流、人流、车流。

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[结论]

百荣世贸项目的交通组织的解决,是一个难度极大的问题。[www.loach.net.cn)百荣世贸项目的规划必须关注周边的批发市场的经营品种,同周边的市场商业文脉传承下来。

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四、 发市场面临的主要问题与对策

(一)批发市场的主要问题

1、批发市场的定义

批发市场是指为买卖双方提供经常性地、公开地、规范地进行商品批发交易,并具有信息、结算、运输等配套服务功能的场所。[www.loach.net.cn)

2、批发市场的特征

(1) 有固定的场所和商品分装、加工、储运配套设施;

(2) 陈列大量商品以供看样订货;

(3) 为吸引客户进场交易提供便利;

(4) “市场”经营管理机构不参与商品经营;

(5) 进场客户有相当经营实力,长期驻场。

3、批发市场的主要功能

(1) 集散(商流)功能;

(2) 结算功能;

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(3) 信息中心功能;

(4) 价格形成功能;

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(5) 加工、配送功能;

(6) 服务功能;

(7) 交易功能;

(8) 管理;

(9) 展销功能;

(10)代理功能。[www.loach.net.cn)

4、批发市场的作用

(1) 衔接产需,指导生产,引导消费;

(2) 发挥价值规律的作用,发现商品价格;

(3) 维护交易秩序,规范交易行为;

(4) 有利创造品牌,促进新产品开发,保证成交质量;

(5) 提供规范交易场所;

(6) 有利加速资金流转(保证金制度,为购销双方合同担保,避免经济诈骗行为)。

5、国内批发市场的主要问题

(1) 摊位制为主,档次较低,设施简陋;

(2) 交易方式简单、原始,交易行为不规范;

(3) 交易功能单一,配套功能差;

(4) 以管理为主,管理人员素质低,市场的创新能力极差;

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(5) 个体户为主、企业和有品牌的产品参与的极小;

(6) 资金能力有限;

(7) 不注重经营,是房地产开发商,只是租赁摊位,经营能力较差甚至没有经营;

(8) 投资能力不足,注重硬件投入,不注重软件的投入,更不注重配套服务的功

能;

(9) 缺少批发市场必备的物流、配送、包装等服务;

(10)管理技术落后。[www.loach.net.cn]

(二)批发市场的主要对策

1、对策之一:整合资源

(1) 与“物流”及电子商务整合,速度制胜

现代物流,被称为是企业的第三利润源泉,是21世纪最大的蛋糕之一。据有关资料介绍,日本著名批发商业企业丸红已经和上海一百正式成立我国第一家合资批发企业,该企业向社会各类零售企业提供物流配送服务。而除大型百货商店、街头各小型非连锁便民店需要物流配送外,即便是沃尔玛这样的国际连锁店也需要社会物流配送服务。因此,我国的批发业与物流业整合势在必行。

在我国,物流运作的真正主体制造商、批发商和零售商物流意识的觉醒才是近两年的事情。绝大多数传统物流企业仍然停留在低水平的服务层面上。将来批发市场要做到一切以满足客户需求、开发客户需求和创造客户价值为基本出发点和终结目标。

[结论]

批发市场不仅仅是为批发商业企业提供一个简单的“卖场”,所以,百荣世贸一定要增加“卖场”之外的功能规划,这也是同周边批发市场竞争的关键所在。

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可以说,这恰与“物流”理念不谋而合。(www.loach.net.cn]物流配送服务旨在解决企业管理创新和商品的流通速度问题。信息的全球化,世界范围内物流业的介入,将使交易的直接化倾向更大,批发业作为交易的中间环节,其生存基础面临更加危险的威胁,从某种意义上说,传统批发业的存在实质是对商品流通的“阻碍”,在当今如此残酷的环境中批发业要生存,并进一步做大做强,一定要与“物流”业进行整合(目前北京的国美、大中电器等家电专营店都是整合了专业的物流企业),通过降低物流成本,减少中间环节费用来提高产品竞争力,以速度制胜,使国内的批发业达到一个质的飞跃。

[结论]

未来的批发业的发展,批发业同物流业的发展是一对孪生兄弟,因此在投资建设大型批发市场时,必须要考虑同物流业的协作,包括网络系统的建设。

(2)批发市场自身整合,做强做大

这里的整合既指与国内批发市场的整合,也指与外商介入后合资或独资批发市场的整合,这两种整合类型我们都叫作批发市场自身整合。

批发市场放开后,外商带来了先进的技术、管理经验和理念、雄厚的资金,他们可以说是重拳出击。国内批发市场要正视现实,联合起来,壮大自身。也就是一方面国内批发市场自身整合,增强实力,另一方面准备与外商介入的批发市场以股份制或其它形式进行整合。

[结论]

恒逸房地产公司一定要有这种忧患意识,在企业形态上,要不断的寻求企业间、项目间的整合,包括把项目分拆成若干个项目。

如何整合?绝不是“1+1=2”的机械叠加,整合后的综合实力应该是“>2”的。我们认为,或采取与外商强强联合,走中外联合开发市场之路;或通过资本运营、收购、兼并、重组国内批发市场,扩大企业规模,理顺产权关系,构建大型批发集团。这样的整合应该充分体现各个批发企业资源的优化组合和重新分配的特点,旨在壮大自身实力,从而增强市场竞争能力。大型批发集团的联合旨在实现规模化发展,为进一步做强做大寻找更多的支撑点。

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2、对策之二:打造品牌

国内大型批发市场要想方设法打造自己的“金”字招牌,就是打造“金品”,走品牌化经营之路。(www.loach.net.cn)注重提升物业管理品质和服务创新,不断营造良好的交易环境,聚集旺盛的人气,从而塑造卓越的品牌形象。就是以服务树形象,以形象造品牌,再通过品牌延伸和渗透使其品牌深入人心,最终打造出批发市场的“金”字招牌。

(1)招租和培育专业型的批发企业,打造批发市场“航母”

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在批发市场上的优秀专业公司,因为经营水平都很高,必然会获得大批客户的认同,为打造批发市场的品牌作用极大。但同时对商业房地产企业提供较高的要求,不能局限于销售商业物业,而要把更多的精力投入到如何进行项目调研、策划、开发、经营服务中去,如何细分市场,如何精确地找到客户群,选择何种媒体进行广告投放,如何满足消费者需要,甚至进行市场创新,引导一种消费潮流等等。

[结论]

百荣世贸一定要吸引更多的大型的专业批发商业企业入驻,对于项目的成功是至关重要的,其极类似零售商业物业要引入主力店一样,十分关键。

(2)卓越的物业管理,良好的经营水平,是打造品牌的关键

打造品牌的方法固然很多,拥有卓越的物业管理和较高的经营水平是打造优良品牌的关键。批发市场开发之后,要重视市场需求服务,围绕着如何兴市旺市开展各种经营服务。对于服装市场,可以通过举办服装博览会,主题推介会,流行趋势发布会、廉价清仓促销活动等兴市旺市,经营的内涵就是服务的创新。只有在不断创新前提下,才会给入驻商户带来意想不到的方便和好处,而这样的批发市场才有好的口碑,才会征服客户。应该说,以批发市场建设为依托的是房地产业,但要想获得成功,迫切需要卓越的物业管理和经营水平,更需要通过一切手段来打造一种过硬的品牌。

如何提升经营的水平,有两种选择:一是开发的市场交给专业的批发市场经营管理公司,利用该公司“专”的优势极力打造品牌;二是培养自己的经营管理公司。无论前者还是后者,都要求经营管理公司要充分有新的理念和管理方法。这种经营管理

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不仅仅局限于提高专业批发市场质量,加大打假防假力度,理顺内部管理机制,批发市场内规行划市,培养有影响力的大商户等等较一般的经营管理水平,而是考虑如何管理能够促使批发市场进一步做大做强,如何使批发市场中的产品都是过硬的拳头,如何使“市场商品专而精,市场功能多而优”,如何提前介入市场开发,如何培养把众多产权分散的同类经营商户通过一种网络纽带集中起来,采用物流技术及网络信息,统一采购、配送,集中管理等具有深刻服务内涵的举措。(www.loach.net.cn]

另外,欲打造品牌,还要重视学习世界上最先进的批发管理技术,特别是信息技术的应用,诸如把国外最先进的物流配送技术、供应链模式导入国内,跳跃式地快速构造我国现代批发网络。通过学习他人,提高自己的管理品质,在与外商的学习和协作中前进,在前进中寻求击败对手的策略。

[结论]

百荣世贸的经营管理是,包括完善的服务功能(信息、配送、结算、加工等);高效、统一的管理体系;具有展示、推介、培训、电子商务等多种交易方式(邮购、电话订购、计算机订购等)的现代交易集散中心;经营有品牌名称的商品为主的批发市场等。

(3)“集群化”发展,品牌打造的重拳

批发市场 “集群化”包括两个概念,一个是全国性的连锁,通过同类专业批发市场的连锁,形成辐射式的批发市场的“集群化”发展的概念;另一个是在一个批发市场里,有多个专业批发市场的集聚,形成集聚式的批发市场“集群化”发展的概念。

这里强调的是实现批发市场的“集群化”,其目的就是通过规模效应向周边地区辐射、渗透。辐射式的批发市场,极类似零售业的连锁经营模式,但需要考虑到不同区域的环境、文化、历史背景不同,要因地制宜;集聚式的批发市场,极类似一站式购物模式的购物中心或SHOPPING MALL。创新性地适时建立“集群市场”,并通过批发市场中构建的网络、仓储配送体系,使之相互连接,相互关联、相互促进,形成规模经营。

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[结论]

百荣世贸是集聚式的批发市场集群。[www.loach.net.cn)随着百荣世贸的成功,可以以北京为基础,同一批国内外专业批发商业企业建立联盟,形成批发市场的辐射式产业集群(即以某一类产品为核心,如日用品、服装等),建立国内批发市场的品牌。

如果说卓越的经营管理是“打造”品牌,那么批发市场的“集群化”发展就是对品牌的“再打造”。前者使品牌形象塑造出来,而后一种所谓的“集群化”发展策略即是品牌的渗透或延伸。打个比方,第一个批发市场的形成,其品牌吸引更多的是“眼球”,那后来复制的几个批发市场吸引的已不仅仅是“眼球”,更多的是“眼球”后面理性的认知。品牌的影响力显然在“集群化”运作下深入并成倍放大了。

3、对策之三:功能创新

从全国范围看,批发市场处于转折时期,需要调整、规范、创新。批发市场能够长期存在与发展的前提是“功能创新”,传统的小商品批发市场大有被新的交易形式所替代的趋势。因此,国内的批发市场在做好与计算机、网络、物流融合,与各大批发市场进行整合,打造“金”字招牌的同时,还需加强在观念上、管理上、组织上、功能上、机制上、经营方式上等进行方方面面的创新。

(1) 多功能、现代化的批发市场将获得更多的利润

入世后,批发业中不适应市场化运作的那部分功能将很快自生自灭,而自身在不断创新的前提下,批发市场的生存空间会拓得更宽,在相当长时期内将保持良好的发展态势。从本质上说,批发市场功能创新或“市场再造”是一个利润再分配的过程,多功能、现代化的批发市场将抢占更多的利润,而原始方式、低水平模式的批发市场的利润将逐渐减少;不能不断创新的批发市场将被挤出主导地位,甚至挤出市场。

(2) 批发市场将向纵向一体化延伸

批发市场的功能上进行创新,例如,从原来的流通领域伸向生产领域,走“销-产一体化”、“以销带产”的经营之路;从“一买一卖”模式向现代物流模式过度创新;

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从交易中心向仓储、加工、包装、配送中心和信息中心转变创新;把批发市场建设为厂家仓储区、产品展示区和营销中心。(www.loach.net.cn]

[结论]

百荣世贸项目的功能建设,也必须根据企业发展的战略目标进行创新,包括市场的功能的创新和企业产业形态的创新。

4、对策之四:向零售市场渗透

(1)向零售市场渗透的概念

凡是涉及到产品销售的企业,都争先恐后地将抢滩零售市场提到一种战略的高度。向零售业渗透包含两个方面的概念。一个概念是在批发市场内,增加零售的功能和区域,目前批发市场都具有批零兼营的功能,但没有专业的零售区域,在规划上实际是可以考虑加入这种经营功能,因为这种形态可以增加批发市场的知名度,增加企业产品同客户接触的空间;另一个概念是增加批发市场的功能,辅助批发型的企业向零售业渗透的能力,例如建立百荣世贸网站,增加信息功能;建立零售商俱乐部,定期向他们发布有关信息;建立物流配送体系,直接为批发企业服务,减少零售商的采购成本,成为配送中心。

(2)把批发市场将成为零售网络的中心

根据批发商对市场的控制能力和网络辐射能力,遵循“中心造市,周边取量”的模式,也就是批发商以本地批发市场为终端网络建设的中心大本营,走向周边分兵扩张的道路。使产品在批发市场上获得较高的市场占有率和品牌认同感,从而带动周边市场的消费潮流。这种经营模式将收到事半功倍的效果。

(3)协助设定客户等级

为批发企业开发客户信用管理软件,建立公共客户信息管理中心。一方面可以通过计算机对自己的客户按照规模实力、资金信誉、品种结构、店面大小进行综合分类

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(如A、B、C类)管理,重点突破,以点带面,努力提高客户掌控力;另一方面,对于没有信用的客户,将在网上公布,减少批发企业因客户信用造成的风险。[www.loach.net.cn]

终端市场售点数量多,终端管理工作也极其琐碎,建立周密的考核体系可大幅提高终端市场运作效率和专业化程度。

(4)陈列与信息反馈

利用批发市场的展示空间,让产品更生动地展示在客户的面前,可以增加和刺激购买,增加“额外”的销售机会,树立品牌形象,带动产品的整体流速;同时,利用批发市场的信息,可以对产品是否畅销还是滞销有一定的判知,以便批发企业调整产品结构和营销策略。

[结论]

向零售业渗透是百荣世贸的一个重要的经营策略之一,一方面在46万平方米的建筑群内规划一定比例的零售面积,另一方面,通过提供各种面向为零售商提供服务的内容,增加入驻批发市场企业的市场竞争能力。具体的服务内容,必须与时俱进,不断提升。商业是一个植物性的行业,必须慢慢的培育才能成长,同时还需要不断的进行精心管理,才能健康。

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五、百荣世贸的战略理念与整体策略

(一)项目总体理念

中国房地产的竞争发展到今天,不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争,更是品牌的竞争;不仅是一时一地某个项目的竞争,更是企业的竞争、企业全局的战略思路与经营模式的竞争,归根结底是战略理念和开发策略的竞争。[www.loach.net.cn)

1、理念一:做中国商业的门户概念

入世使中国成为世界各国全球商品市场的一个组成部分。纵观北京,目前还没有一个真正的国际商品贸易中心,国际产品进入中国的集散地和批发中心。

[结论]

百荣世贸正是立足这样一个市场背景和基础,提出世界商品进入中国市场的门户概念。从而提升了百荣世贸的形象和地位。

2、理念二:做中国商业的制高点概念

过去中国商品的交易,进口的商品通过香港出口到世界,国外的商品通过香港进入中国。自然广东成为中国商品流通的制高点。入世后,必然有许多变化,世界的商品(主要是韩国、日本)要通过百荣世贸走进中国,辐射中国;中国的商品也要通过百荣世贸走向世界;同时借助北京国际交往中心的优势和云集国内专家的优势,成为国内商业信息和行业发展趋势的发布中心,也是国内商品辐射整个中国的制高点。

[结论]

百荣世贸项目做中国商业的制高点概念。

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3、理念三:做南城区域板块概念

先做势后做市,先环境再建筑。(www.loach.net.cn]

百荣世贸是北京市南部区域的商业房地产。作为商业房地产,一方面与北京的商业物业的供给有着直接的关系,另一方面与商业物业的商业业态有着极大的关系。因为商业房地产的成功不仅包括前期的规划、设计、定位,中期的宣传、包装、推广,还包括后期的经营、管理,保证商家有钱赚,每个环节是环环相扣,密不可分。

目前,北京商业房地产总的市场是供大于求,同质化竞争日趋激烈,市场竞争态势十分严峻,商业房地产已经进入区域板块阶段,进入品牌时代。

[结论]

百荣世贸项目必须要做好“南城市场板块”的概念,因为北京的南部区域就是市场概念,做成南部的新城标,这样才能与北京市的其他商业房地产形成差异。

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所谓做板块,是指与市级商业中心与区域级商业中心的零售商业板块相对应的商业板块,要进一步强化北京“南部市场”的概念,从而引起市场目标的关注和兴趣。

通过做板块营销实现产品营销。

4、理念四:复合房地产的开发理念

房地产不是建造单纯的商业物业和住宅物业,而是人类的活动,包括生活、工作、学习、休闲、运动、保健、会展网络的场所,因此在百荣世贸的功能规划中,一方面要复合多个批发商业品种(主题)的交易市场;另一方面,要复合多个与人相关的行业,包括休闲娱乐、会议会展等。

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5、理念五:做商业航母的品牌战略概念

从建筑规模上,百荣世贸是国内乃至亚洲地区迄今为止最大的单体商业建筑;从商业的形态上,百荣世贸是一个全新的、复合型的市场交易中心,极类似零售业的SHOPPING MALL,可以称作批发MALL,是中国批发行业的领头羊。(www.loach.net.cn]

[结论]

百荣世贸做商业航空母舰概念,做中国现代化批发市场的第一品牌,具有极大的品牌效应。

6、理念六:“共繁荣”的经营理念概念

确立同经营主体的良好关系,主动承担起帮助解决客户问题的责任。成立公关部门,协调与相关部门的关系,帮助与政府之间的关系,争取优惠的政策,协助同银行建立良好的关系,成立专业或待业协会等。

(二)项目的整体策略

1、关于策略的思考

(1) 同质化的时代

如今你随便举一种商品或者品牌,人们都可以在几秒钟提出完全可以替代的商品或品牌。批发市场,即使在同一个城市或地区,都可以找到经营同类商品的批发市场。

[结论]

差异化的策略是创造成功机会的关键点。

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(2) 差异化的观念

差异化不是为追求差异化而造成差异,重要的是要考虑消费需求,是根据市场导向来创新产品。(www.loach.net.cn]

对于批发市场的营销,大部分的企业招商都是环绕着如何把目标客户招进来,而我们的营销观念是如何为企业创造一个吸引最终客户到来的商业平台。

[结论]

企业进场的目的是创造利润!

(3) 消费个性化

如今的社会,人们对生活的形态有更多的选择需求,追求消费个性化,厌烦单调不合口味的商品已形成一种趋势。如何实现选择新颖、独特的商品,并实现购物的小批量,多品种而不增加过高的成本是很重要的环节。

(4) 品牌的认知化

中国消费者的消费心态和消费行为日趋成熟。在消费成熟的时代,消费者已把品牌和商品质量作为选购商品的首要因素。要想同现有批发市场形成质的差异。

[结论]

引入具有品牌和知名品牌的企业进场是我们成功的关键点。

(5) 便利的购物途径

创造出客户(包括零售商、专卖店和大宗直接客户)购买商品的方便交易形式,包括邮购、电话订购、信用卡、会员制、计算机网络订购的服务体系。

[结论]

便利多样的购物方式是吸引消费者来购物的有效手段。

(6) 增加相互沟通

在关系营销的时代,投资人、目标客户和消费者将是一个共同的利益集团。注重

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市场主体的培育,通过多种手段,使企业在销售出商品的同时,获得市场的信息。[www.loach.net.cn]使消费者了解市场的趋势,新产品的推出,更好地服务最终消费者,是保证不造成“空场”的最好,也是唯一途径。

[结论]

交流、对话、沟通形成三位一体,建立战略联盟的伙伴关系。

2、项目策略的目标

(1) 是一个集散面广,容量大,商品多、功能全,交易规范的全国性市场;

(2) 建立统一、开放、竞争、有序的全国性市场的组织体系;

(3) 建立合理、科学、发达的市场网络和配送体系,提高流通效率,减少流通环

节;

(4) 建立完善、高效、灵敏、现代化的商业信息系统;

(5) 制定公平、完善的交易规范和法规体系;

(6) 加强培训流通大军,为市场的稳定和发展奠定人才基础;

(7) 建立仓储管理和服务体系;

(8) 建立科学、合理的,在银行指导和管理下的市场结算服务体系和信贷体系,

减少或杜绝三角债的产生,增加“市场”运作的信誉;

(9) 建立质量监控和管理体系,减少假冒、伪劣商品给市场造成的不良影响;

(10)建立专为“市场”目标客户理财服务的会计师事务机构;

(11)建立“市场”的行业协会性质的社团组织,保证行业自律和共同管理;

(12)建立“市场”行情报告制度将相关数据经统计整理后反馈企业,指导企业对

市场的把握,引导生产;

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(13)成立多方位的综合服务体系。(www.loach.net.cn]

3、具体的策略

(1)策略一:龙头带动

百荣世贸的规模和规划必将是北京商业房地产的龙头,也是现代型的批发市场龙头,是北京南城区域商业项目的龙头。百荣世贸的推出,必将改变北京南城区域批发市场传统、低档、假冒伪劣充斥的局面。通过定位于复合型龙头批发商业地产的概念,寻求同一般的批发市场商业物业产生差异化,也同零售业用的商业物业产生差异,避免同质化竞争。

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[结论]

百荣世贸的龙头作用,将引发南部区域板块的批发市场的升级,并向多元化格局的发展。

(2)策略二:做新城标

城标的概念,它是一个城市的标志,这种标志可以是一个城市地理意义的标志,也可以是有经济意义的城标、行业领导意义的城标。

百荣世贸46万平方米的巨型建筑,所以城市地理位置上讲,做南部区域的城标当仁不让;做中国现代化批发市场的领导者,必然是经济意义和行业领域的城标性项目,其目的是树立品牌形象,增加大厦的知名度,有助于传播和营销。

[结论]:

品牌策略:百荣世贸的形象定位为北京(南城)的新城标。

(3)策略三:先声夺人

在项目的规划与建设方面,最重要的策略就是形成差异化,只有形成差异化,才能创造市场,才能领导市场。

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百荣世贸通过第一个提出“复合型市场交易中心”、“批发商业航母”的概念,根据这一概念进行功能的策划与规划,并集中精力进行现场的形象展示,做出较好的卖场包装,展开市场推广攻势,从而在北京南部区域板块引起震荡,在中国批发领域引人注目,并波及国外。(www.loach.net.cn)

先声夺人的概念有两个,一个是项目的独特性;另一个是相对于项目开发,品牌推广应该超前。

[结论]:

竞争策略:项目运作求精求稳,品牌运作求快求新。

(4)策略四:竞合双赢

南部区域是北京的市场板块,百荣世贸在功能定位、目标市场定位、档次水平等方面寻求的差异化,避免同周边的批发市场形成同构性竞争,实现以竞合(竞争加合作,而非单纯的恶性竞争)的策略取得双赢。

[结论]:

竞争策略:以差异化寻求竞合和双赢。

(5)策略五:做性价比

在项目的开发上要严格控制成本,保持价格上相对优势。同时,百荣世贸要突显性价比的附加价值主要体现在:

? 精益求精的工程质量与卓越的项目品质;

? 营造完善的服务功能,

? 提供多种交易功能

? 创新的交易空间设计与室内景观营造;

? 时尚休闲商务会所的超级大配套;

? 作为城南新城标给客户带来的特殊心理感受(自豪感、归属感、尊贵感);

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一流的物业管理与服务(与名牌物业管理公司合作); 举办多种促销经营活动,增加百荣世贸的特色与品位;

[结论]:

项目产品策略:以精制胜,做足内涵,突出性价比。(www.loach.net.cn)

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六、百荣世贸面临的外部环境

创新源于对大势的把握。(www.loach.net.cn)没有对大势的预见,理念与战略创新就成为无源之水,无本之木,成为失去方向的航船。

——王志纲工作室《财智时代》

(一)北京的申奥成功

2001年,北京申奥成功。

在2008年前,奥运是中国未来7年经济增长的主线之一,据国家统计局预测,2008年奥运会成本为2800-3000亿元,其中1800亿元人民币用于北京市的基础建设,主要用于改善交通设施、通信网络、环境污染和公共设施,为社会经济的发展和企业的腾飞创造良好的外部环境,由此将进一步增强北京及周边地区对全国乃至全世界的辐射力,引发的间接投资必将达到数万亿以上,预计必将吸引众多的国内外投资者蜂拥而至。

(二)中国加入WTO

经过十几年的艰苦谈判,中国最终得以加入WTO,中国进入世界经济大循环区。 北京作为中国的国政治、经济、文化、科教的中心,具有优越的城市地位,发达的科技、教育资源,巨大的市场潜力,使其拥有比其它地区更为有利的竞争地位,再加上发达的电讯、信息服务,最适宜成为跨国公司在亚洲和中国作为执行全球战略的一个中枢之地,因而必将对许多中外企业极具吸引力,也成为国内外投资大亨们争抢的风水宝地。北京现已开业的外资企业达5000多家,外资企业代表机构6700家。加入WTO后,将会有更多的中外企业落户北京,融入大北京的交响曲中。

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(三)大北京的概念

1、大北京概念的提出

2001年,中国科学院院士、中国工程院院士、清华大学人居环境研究中心主任吴良镛院士对京津冀北地区的城乡空间发展规划进行了研究,提出了建设大北京世界城市的战略构想。(www.loach.net.cn]

2、世界城市的概念

世界城市概念早在1915年就由西方城市和区域规划先驱 Patrick Geddes在其所著《演化中的城市》一书中提出。现代世界城市的本质特征是拥有全球经济控制能力,其来源是跨国企业总部与作为生产者服务核心部分的跨国银行的总部。因此世界城市是国际资本流动的决策中心。世界城市是以技术革命为其产生根本动因的,现代的世界城市尤其受到信息技术不断创新的深刻影响。

3、大北京(首都)城市群

城市群(在西方称为城市带)的崛起是二十世纪世界城市发展的重要特点。按照法国研究城市发展的学者简·戈特曼(Jean Cottman)的归纳,一个城市带发展需要经过孤散中心阶段、弱联系阶段、雏形阶段和成熟阶段等四个阶段,作为形成的标志一般需要具有五个特征:

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(1) 高密度的人口和城镇网络;

(2) 发达的枢纽;

(3) 模糊的形状和边界;

(4) 多元的社会和政治组合体;

(5) 社会经济和生活方式新趋势的培植。

根据这个标准,简·戈特曼认为当今世界上存在六大城市带:

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(1) 美国东北部大西洋沿岸特大城市带

(2) 美国五大湖特大城市带

(3) 日本东海岸特大城市带

(4) 英国大城市带

(5) 欧洲西北部城市带

(6) 中国以上海为中心的城市带

“大北京”概念的实质就是构建大北京城市群,其范围主要是指京津冀北地区。[www.loach.net.cn)包括由北京、天津、唐山、保定、廊坊等城市所统辖的京津唐和京津保两个三角形地区,以及周边的承德、秦皇岛、张家口、沧州和石家庄等城市部分地区,中心区面积近7万平方公里,人口约4000万。

[结论]:

大北京概念的实质是中国城市化的过程中,以北京为核心的首都城市群的形成。

4、“大北京”的城市特征

“大北京”将以知识发展为关键因素,以知识经济为基础,是以知识经济、管理经济、服务经济为主要特征的学习型、普遍应用技术型和信息型的社会。

(四)北京的宏观经济背景

80年代,深圳、珠海成为开放特区,珠江三角洲借助毗邻港、澳的地理优势和国家改革开放的政策优势,形成以“三来一补、加工贸易”为主要经济特征的中国第一个经济板块——珠江区域经济板块;

90年代初,上海浦东经济开发区开放,长江三角洲以上海为核心,借助江苏与浙江两翼结合的优势,形成以国外大型制造业为主要经济特征的中国第二个经济板块——长江区域经济板块;

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21世纪伊始,中国正式加入WTO、北京申奥成功,大北京区域借助北京和天津两个千万人口的核心城市优势互补、共同发展的策略,必将形成以科技、文化和现代服务(金融、IT、通讯、教育、观光、旅游、体育、休闲)为主要经济特征的中国第三个经济板块——大北京经济板块。(www.loach.net.cn)

[结论]:

第三个经济板块的崛起,必然引发整个地区、城市和企业发展格局的重新洗牌,在这场前所未有的经济大整合中,大北京地区的各级城市和各行业的企业家们都在积极寻找实现超常规发展的良机,谁能看清楚大势,抢先一步占领至高点,谁就能借势借力在大北京经济圈中尽享天时地利,脱颖而出。

(五)北京城市发展格局

建国后,北京市的城市发展是对原有的北京市城市格局的延续,以天安门为中心,通过环线的建设实现“摊大饼”式的城市扩张。

1、北京市的区域格局

大量的政府投资投入到西城区、东城区、海淀区和朝阳区,而南部的宣武区、崇文区和丰台区地区很少获得政府投资,造成南城地区基础设施明显滞后于北京市其他区域。更重要的是伴随着政府社会投资的倾向,大量社会资源被进行了重新分配,在这种政府规划分配社会资源的过程中,大量政府资源集中于西城区,部分分布于东城区;教育资源集中于海淀区,形成了高教区;涉外资源集中于朝阳区,部分分布于东城区,在朝阳区形成了第一使馆区;商业资源集中于东城区的王府井和西城区的西单,成为一个辐射全国的商业中心;而南城地区却没有集中的社会资源形成资源优势,仍然以传统小商业和居住为主,发展相对缓慢。

初步形成的北京城市格局:西部的政务区、东部的涉外区域、西北部的高教区和南部的以中低档居住和传统小商业为主区域。

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2、北京市的战略定位:

将北京建设成为经济繁荣、社会安定、各项公共服务设施和基础设施以及生态环境达到世界一流水平的历史文化名城和现代化国际城市。(www.loach.net.cn)

3、北京市的功能定位:

北京作为首都,以政治中心、文化中心和国际国内交往中心功能为核心,又具备了辐射全国的经济、交通、金融、信息、科技、教育等多方面功能。

4、北京市的城市布局

北京的城市布局体系为较高密度的中心城区,公路一环至公路二环的较低密度地区,远郊卫星城低密度地区。

5、北京南部区域城市发展展望

在北京市目前的发展状态下,在强大经济体的驱动下,整个北京市城市东移和北移现象非常明显,东部沿京通快速路、朝阳路已经扩散到了东五环乃至通州区,形成了一个带状区域;北部已经整个扩散到北五环,亚运村区域甚至沿着安立路扩散到昌平区,中关村区域扩散到五环以外;西部沿地铁一号线扩散到六环,形成了一个沿地铁一号线发展的狭长地带,西北部地区受西山的阻隔无法进一步扩散;南城在二环和四环之间甚至在二环以内都存在很多可开发土地,南城商业和居住类用地的商业价值将得到充分提升。

未来几年北京市将对南城加大基础设施改造力度,准备建设多条贯彻南北的道路,和贯穿南北的地铁五号线、地铁四号线一起成为北城区域从业人员极其重要的扩散线

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路,必将参加对南城的建设。[www.loach.net.cn)

(六)项目的机遇

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今天的北京,正在发生激动人心的、异乎寻常的变化,奥运、WTO、大北京、北京新格局??,必将创造中国乃至北京的商业物业有着巨大的市场需求。

思路决定出路。对于百荣世贸项目来说,我们必须从更高的层面、更大的区域尺度上梳理思路、盘存要素、配置资源,在项目定位、功能设计、服务配置、推广公共方面有所创新,把以往的劣势全部变成了优势。北京的商业物业市场有着非常大的前景和优越的发展条件,其间蕴含着极巨大的发展商机。

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七、百荣世贸的定位

(一)项目的战略定位

1、关于市场交易中心(Market Center)

市场交易中心通常是指集聚服装、室内装饰、日用品等各类商品的批发店、代理店及厂家的展示、销售、策划等各种部门的建筑物。(www.loach.net.cn]其中又以将大规模展示场、会议室、货物仓储和配送等复合在一起为多。

1946年美国首创的市场交易中心——芝加哥商品市场交易中心(Chicago Merchandise Mart)成立,之后,在世界各地相继新建各种业种的市场交易中心,其市场种类已经扩展到了电脑相关市场、家居与餐具、杂货等。

产生这种市场交易模式的原因,是由于原来大服装生产企业的推销员在各地巡回展示签约,并负责同企业和零售商联系,工作相当辛苦,因此取代之的是以固定展示、销售为场地的服装商品交易中心。

目前商品市场交易中心不仅在业种上多元化,而且在功能上也不局限于在展示、销售方面,还有向商情中心、大会议中心、智能办公室、酒店、休闲娱乐、现代服务业等方面复合化的趋势。

2、项目的战略定位

以百荣世贸项目为支点,做北京南部的新城标,做中国新型现代化市场的新地标,使之成为一个复合产业、具有完善配套服务功能的,以展示和推介为主题的、经营多种品牌商品的、引入电子商务系统(Internet网络)的、大型和规范的、现代化和国际化的市场交易中心。

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(二)项目的目标市场定位

1、目标客户群的类型

百荣世贸是一个复合型的批发市场,而不仅仅是一个批发市场。[www.loach.net.cn)所以,百荣世贸的目标客户的非常复杂,具体分析大约分为四大类客户类型:

2、主要目标客户的特点

(1)批发市场的主要客户

? 特约店:生产有商标品牌商品并具有一定实力的厂家在批发市场中设立特约

店。 特约店的机制是厂家决定商品的价格,包括批发价格和零售价格,并根据特约批发商的进货额、结算条件、物流机能完成的好坏,给予回扣(需要配送、结算、理财服务,防止三角债务)。

? 销售公司:销售公司是生产厂家的子公司企业,可在批发市场内设产品的展示

厅(兼零售),主要组织、推介和销售产品,并负责区域内的批发流通组织工作(需要配送、推介、宣传形象和信息反馈服务)。

? 销售代理店:对于国外企业进口的商品和国内中小企业的产品,因自己缺乏有

组织的渠道,委托代理店代理某个区域的批发业务(应该有委托授权证书),

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构筑流通渠道,促进商品流通。[www.loach.net.cn)

? 制造批发商:以设计的优势,制定商品开发计划,采用OEM的方式生产制造。

采用设计展示,看样订货,批发销售(设计展示推出产品,品牌宣传),最理想能造出“东北概念”的时装系列化。

? 厂家直销店:对于一些非国内知名品牌的生产企业,在批发市场中设立销售点,

小批量批发和零售为主的经营方式(展示、交易、配送、理财服务)。

? 仓储式的批发店:国外的大型仓储式的批发店,类似麦德龙,可以选择某些业

态,如麦德龙是日用品、欧佩德是家居用品。

? 引入专业的批发市场,包括同国外的批发市场合作,例如台湾的百脑汇的电脑

市场,广东、浙江的其它专业市场。

? 个体经营者:以自己生产加工的产品销售为主(前店后厂或仿制流行款式的时

装)。

(2)零售类的客户

? 综合性超市:综合型超市属于日常消费商业,一般选择在人口聚集区域。区内

有足够的居住人口和消费能力,而从百荣世贸所处的地理位置和商圈特征来看,中型的百货、超市能较好地满足区域商圈内和辐射周边居住区的消费需求,结合项目大体量的物业情况,中型的百货或超市作为整个项目的配套,起到“锦上添花”的作用。与批发商业主体不会形成矛盾。何况目前已经有名牌超市对进入项目有兴趣。

? 连锁经营店:连锁经营在中国的发展如日中天是不争的事实,无论国内、国外

的连锁经营企业都在中国市场上极力扩张,项目的商圈地位对这些企业来说肯定是有具竞争力的。

? 特许加盟店:特许加盟是“外来的和尚”,在目前的大市背景下“很好念经”。

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其优质的服务和商业质量保证体系,在项目周边还没有太多的状况下,商圈未来涌动的人群是巨大的市场。[www.loach.net.cn]正好是项目区位从批发杂乱的环境过度到新兴状态的“润滑剂”。

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? 行业专营店:北京南三环周边本来就是专营店的“基地”,几个行业的专业专

营店已开放得如火如荼,项目巨大的体量和木樨园环岛北侧的区域优势给此类商家提供新的商业舞台。

? 品牌专卖店:作为一个商品集散地,与主体商业形态不发生矛盾或重叠的品牌

专卖店是主要的承租户,有的业主直接就是经营者。

? 主题商店:在体验经济日盛的时代,很多有个性的主题商店吸引着追求时尚的

人们的消费。在成本不高,商业氛围很好的情况下,主题店很容易成行成市。

(3)其它的主要目标客户

? 会展公司:北京市大红门地区属于以服装类产品为主的小商品集散地,通过建

设专业服装会展场馆,依托北京市对全国极强的辐射作用,通过会展活动提升商品产品集散地的辐射半径,提升产品集散地的市场聚集程度,形成以服装会展为龙头,其他小商品为辅,带动周边各批零市场和市场中心发展的形态,成为永不落幕的集展览展示、信息发布、商品交易、生产制造等功能于一体的商务平台。

? 仓储货运:以商品批发为主的商业积聚自然形成巨大的货物流需求。光大红门

服装批发市场周边就衍生出十一家快运物流服务中心。

? 邮政:这是批发市场必定有的服务配套。

? 金融:巨大的物流系统不可能没有银行的支持。

? 商务中心:具有信息发布、商品广告、咨询、培训、工商服务、商务会议、新

闻发布等功能的商业中心。

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? 商务会所:针对企业家的会员制会所。[www.loach.net.cn)

? 餐饮:大面积的快餐、有档次的中西餐饮业。

? 休闲娱乐:在这个巨大的商业航母中来来往往的商家,需要一个可以缓冲休息

的娱乐空间。

? 拍卖:根据商品的业种,举办各种拍卖活动。

3、投资行为的特征

(1) 对于投资性的客户,资金的回报期望值应该高于银行存款、债券、购置住宅、

购买小区商铺和其它批发市场;而投资的风险性则应低于股票和期货;投资心理是稳健型的,有一定的风险意识,但不愿冒太大的风险;

(2) 对于经营型的投资客户,关键要体现未来的经营价值,而不是资产增值的价

值,对方更关心区位、经营的模式、具体的商业规划、可持续的经营与发展。对物业的投资可行性往往只有模糊性的综合判断,有理性成份,也不排除购买冲动;

(3) 对于经营型的租赁客户,关键是在短期内的经营商业价值,而不是未来的、

长期的、可持续的经营与发展;

(4) 判断投资或租赁主要依据:回报分析、区位、其它人士或项目成败经验、企

业承诺、企业实力和口碑、亲友评价和专业人士意见等因素。

(三)项目的主题概念定位

1、什么是主题概念

对于主题概念,我们有以下形象的描述:

(1)主题概念是一条主线

如果将组成项目产品特色的各要素比喻成一颗颗的珍珠,那么项目的主题概念就

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像是一条丝线,它把这些闪亮的珍珠串起来,成为一条璀璨的项链。(www.loach.net.cn]

(2)主题概念是一个统领全局的制高点和中心

它把构成项目的种种要素,如区位、环境、建筑、配套、管理和服务、文化统领于它的旗下,构成一个完整的系统,后期项目的营销推广、物业管理、文化建设等等行为均必须围绕这一中心进行。

(3)主题概念是一种包装或一种说法

在推广中,项目的要素构成、功能规划、建筑园林风格、市场形象均通过主题概念得到合理的,深入人心的阐述和解释。

2、项目的主题概念

主题概念的本质:商业航母型地产

主题概念的表述:百荣世贸

(四)项目的总体功能定位

1、项目功能规划的原则

(1)项目的规划依照客户资源共享的原则规划和设计:

? 市场共享:共同面对同一的市场目标;

? 资源共享:该定同一市场目标所需的服务功能和设备;

? 空间共享:造成良好的环境(广场、景观、停车场等);

(2)完善的、专业设计的商业物业

根据展示交易的要求,委托专业的商业卖场设计师设计,吸取零售、超市和批发

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市场的优点,使其更符合现代化中心批发市场的需求。[www.loach.net.cn]

? 合理的卖场动线;

? 完善的商品类别区域规划;

? 专业的展示设计;

? 体现现代商业经营观念的场所;

? 舒适的购物环境和优美得体的造型景观。

(3)高性能的配套设施

供水供电设施,消防安全和保安报警系统、停车场、仓库、计算机网络和21世纪和智能信息系统。

(4)完整的、高品质的服务体系

批发市场内有几千家公司从事经营活动,保证物业管理的优良品质,畅通的配送渠道、专业的展示服务和有效的推介效果,都是至关重要的。

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2、项目功能的规划

商务办公服务功能

信息服务功能区

管理功能区

公共环境设施服务区

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休闲娱乐功能区

会展会议推介培训 功能区

零售商业功能区

仓储、配送 服务功能区

3、功能说明

(1)展示、交易功能区

该功能区是百荣世贸的主功能区。(www.loach.net.cn]展示功能与交易功能区,形成了前“展”后“店”的格局,依托北京对于全国极强的辐射作用,通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径,使本项目成为辐射三北地区乃至全国的以服装交易为主导的商品交易中心,成为北京市南部服装交易行业的龙头。展示功能将成为本项目的核心引擎。

同当前批发市场的主要差异表现在:

? 集中主题规划,导购便利(吸收零售商业的优点);

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? 增加了展示的设计,为交易提供了一个动态的展示平台(有利于展示商品的风

采,便于看样定货);

? 经营产品中高档以品牌商品为主导(通过展览展示为品牌企业提供一个推广新

品和展示企业的平台,有助于吸引品牌服装企业进入本项目,体现本项目的中档商品交易中心的定位);

? 销售形式以开架式销售为主,统一结算,营造了良好的购物环境(良好的购物

环境有利于吸引品牌或名牌企业进入、扩大零售和批发交易量;减轻经营人员工作压抑,营造舒适的工作环境);

? 对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化,但需达到展示功能要求(设计

标准模式、类似街面专卖店);

? 可配计算机,进行客户管理,仓储管理(MIS系统)。[www.loach.net.cn)

(2)会展会议、推介培训服务功能区

该区域是市场的配套功能区,主要是提高百荣世贸的档次和水平;

? 同学院、服装协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会,为会展会议、

推出和培训奠定基础;

? 有计划、有主题地组织各种会展会议。对服装,可以安排各种主题的时装表演,

动态地推出各个新产品,并成为一道独特的风景城,例如:季节主题:春、夏、秋、冬;类别主题:时装系列 运动系列 绅士系列 学生系列 淑女系列?? 动态的、系列的活动,可以增加市场的“热点”和“兴奋点”,吸引人流; ? 成为中国时装博览中心和推介中心;

? 定期组织实用性时装大奖赛(设一个基金为好),有专家团评审;

? 组织国际和国内服装、面料、服饰的各种专题交流会议;

? 有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训,提高经营人的素

质,发展其技能,开发其潜力,变得更有才干;

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? 每年举办服装设计类的人才推出大会,集中甄选人才,同时,举办毕业大学生

设计作品展示会,加强同专业教师的沟通。(www.loach.net.cn]

(3)零售功能区

零售功能区主要是拉动市场的人气,但是引入的零售业,不是按照商业中心区的业态引入,而是引入对批发市场经营有益的业态;引入的企业应该是行业的龙头,能够带动其它中小企业和个体进入。例如,引入法国的低压电器分销商企业蓝格赛,来带动五金机电产品批发市场经营。将行业的巨无霸与小批发企业融为一体,借助大企业同小批发企业的错位经营,形成某种批发产品种类的集群。同时,引入一定比例面积的超市,专营店,可以汇聚消费人流,增加本项目的出售或出租面积,降低恒逸公司的风险,增加项目的成功率。

(4)休闲娱乐功能

百荣世贸的经营者既是一个庞大的经营群体,也是一个庞大的消费群体,一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求。一方面,为了业务的需要,接待客户需要一定的休闲娱乐设施,另一方面,批发业务通常在下午3-4点钟结束,需要一个消费的空间。同时,北京南城区域也没有较高档次的休闲娱乐设施和场所,在百荣世贸内建立一定的休闲娱乐设施,可以填补南城区域相对缺乏休闲娱乐产业的需求。

该区域为配套服务区,以满足本项目经营主体和消费者需求为主导,兼顾南城区域对于休闲娱乐的需求,可以规划批发商会所,设置各种时尚休闲的项目,例如健身房、、游泳池、乒乓球室、美容瘦身、壁球室、棋牌室等运动休闲项目;各种文化主题的咖啡厅、餐厅;设置商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。

(5)仓储物流功能

百荣世贸作为亚洲最大、辐射全国的商品交易中心,仓储物流功能是重要组成部分。同样,也是批发市场必须具备的基本功能。结合目前北京市南部批发市场“多批次、小批量”的特点,可以为这种类型的批发交易形式提供小包装,并集中配送;针对未

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来面向全国的大宗交易,在结合本项目内部短期仓储库房的基础上,在四环外建设仓储物流中心是必要的。(www.loach.net.cn)

? 仓储可以采用租赁自用和委托管理仓储服务区两种方式;

? 对于加工处理必须设计标准化的包装模式;

? 整个仓储物流服务可以委托第三方物流公司进行经营,引入仓单经营模式,实

现物流现代化。

? 主要的功能有仓位租赁、托管、包装、加工服务、配送服务、验收货物、车库、

租车;

(6)信息服务功能

信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情,及时为入驻的企业发布信息,以指导企业生产经营活动,建立21世纪的智能化信息中心、成为行业市场信息发布中心是目标,主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体(杂志、报)、Internet网络。

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? 委托高校或研究所,设计市场的经济结构模型,建立相应的供求曲线图,以预

测和分析市场前景;

? 有组织的收集相关信息,并实行免费和有偿的服务;

? 创办市场自己的专业杂志和报纸,推介产品和邮购服务,发布推介的活动和企

业形象宣传;

? 摊位展示主题设计服务,企业和商品的广告创意和设计服务,提高市场的整体

形象水平;

? 负责市场自身的宣传,每年必须有完整的广告计划,广告主题、广告创意、设

计方案,保证经营人的共同利益;

? 借Internet网络发布各种信息。

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(7)商务办公服务功能区

由于百荣世贸的主要目标客户是企业,而不是个体经营者,在经营过程中,必然有的需要一定的办公空间,同时也存在诸多的商务活动。[www.loach.net.cn]由于增加人员相对会增加成本,商务功能服务区就是代理商务服务。商务交流中心是写字楼支撑系统最关键的关键部分。由于仁达大厦的目标市场是中小企业,这些企业由于规模较小,资金能力有限,在商务活动中,迫切需要一个能够提供一个完善商务服务的办公环境。

? 商务洽谈室:设在每层,供小企业按小时租用,这样可以避免由于办公面积较

小或没有办公场地造成的商务洽谈的不便利性。伴随着商务洽谈室的租赁,同时提供各种商务服务。

? 会议室/中心:供入驻的中小企业召开各种会议使用。

? 俱乐部:中小企业家的乐园,一方面有固定的场所,另一方面可以获得许多的

优惠和服务。

? 电子商印务中心:文字处理系统(打字、复印、传真、装帧等),但必须定价

服务,以减少经营人的经营成本;各种咨询服务,弥补经营者的某些不足; ? 秘书服务:是一大特点,处理经营者摊位外的公共事务,包括合同管理,电话、

网络订购记录服务,谈判记录等;

? 理财服务:是代理财务管理(记帐、凭证、报表),真正了解经营的财务状况,

并给出经营财务上的指导和提示;

? 结算服务:是在银行统一指导和管理下,保证资金的安全性和经营过程的可信

性。

商务办公区将成为大客户的办公场所和小型客户的交易场所,存在部分的灰色交易,与铺位形成互动。

(8)管理功能

管理是保证交易的正常化的基本保障。

? 组织由政府有关部门、恒逸公司和经营主体共同参加的市场管理委员会;

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? 制定和修改市场的管理规定;

? 解决市场纠纷和分歧;

? 检查、监督产品的质量;

? 决定非营业时间的进出货、防盗、防火;

? 确定商品包装的标准;

? 处理紧急情况的问题;

? 组织有关推介、展示、培训等有利市场的活动;

? 争取政府的优惠政策,创造良好的市场平台环境;

? 成立具有行业特点的中介服务组织,专业商会,行业协会。[www.loach.net.cn]

(9)公共设施、环境服务区

完善的公共设施,才能保障批发市场能够正常运行。公共环境包括市场内部和外部。外部公共环境是市场的外部形象的直接体现,在建筑外观设计上追求时代气息,配套环境协调一致的主题风格,当然还包括公共停车场、良好景观环境、舒适工作环境、方便的购物工具、快餐吧等;内部环境设计购物动线通畅、清晰,空间利用率高,环境卫生整洁,给人们提供舒适的工作和购物环境,还包括电话、公共网络、供水、电暖设备、保安、报警、防火、餐饮配套等。

(五)名称与形象定位

1、项目名称:百荣世贸

名称释意:

(1) 简洁大气,商业味道浓厚、又符合中国加入世贸的大背景。具有国际化色彩。

有足够多的内涵供挖掘,足够大的外延供发展。

(2) “百荣”,一方面体现多行业聚集,共同繁荣;另一方面体现兴旺繁荣的商

业发展。正所谓“海纳百川,有‘荣’乃大”!横空出世,商贸繁华。

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(3) 整个意思合起来也比较容易理解并能产生相关联想,为推广预留管线。[www.loach.net.cn]

(4) 声调是由上声(三声)→阳平(二声)→阴平(一声)→阳平(二声)组成,

读起来比较顺畅。加上多是开口音,响亮上口。

2、形象定位:中国商业航母

突出国际化、现代化、创新化、复合型的商业新形象

(1)宏观层面:

? 百荣世贸是世界商品进入中国市场的门户——入世使中国成为世界的市场。百

荣世贸则是世界商品进入中国市场的第一门户和巨大展台。

? 百荣世贸是中国商业的制高点——世界要通过它走进中国,中国也要通过它走

向世界。百荣世贸不仅是对外的门户,也是国内商品辐射整个中国的最高出发点。

(2)中观层面:

? 百荣世贸是北京南部的新城标——百荣世贸地处北京中轴线南端,京南地区本

身是北京重要的交通门户,商业自古繁华。百荣世贸的建筑体量和商业规模无可争议地成为京南新城标。

? 百荣世贸是北京南部商业经济的新引擎——百荣世贸所在区域是经国务院批准

的北京城市总体规划和北京市商业规划中九大市级商业中心之一,且是北京南部地区唯一的市级商业中心区。百荣世贸的出现,必将从产业带动和城区经济上给南城带来一次快速的启动和提升。

(3)微观层面:

? 大——从建筑规模上,百荣世贸是国内乃至亚洲地区迄今为止最大的单体商业

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建筑。所以说它是亚洲商业航空母舰一点也不为过。

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? 全——从商品品类上,百荣世贸集多种商品之大成。(www.loach.net.cn)涉及多种商品品类。

? 旺——北京南城有数百年的商业历史,商业文脉深远。现在仍是商业繁华之地,

百荣世贸靠近北京著名的浙江村,商业气氛浓厚,是当仁不让的商业旺地。万千商机,尽蕴其中。

? 新——百荣世贸是创新的复合型市场交易中心,是在传统商业基础上的一次质

的飞跃。百荣的新一方面体现在多产业复合和多种新型功能上,如信息系统和物流配送系统。另一方面体现在开发和经营的思路上,如国际贸易、大规模展示、现代商务、和人性化设计等方面。

? 优——无微不至的全方位服务。即对经营者有非常大的意义,也对将来的消费

者有意义

? 高——这里的高是指高额的投资回报率。这一点对于投资型客户有着非常大的

吸引力。

3、广告语:

百荣世贸??中国商业航母;

新北京 新百荣 新生活

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八、百荣世贸的经营理念与模式

(一)经营理念

1、导入“商业经营主导型”的商业理念

我国加入世界贸易组织(WTO)以后,生产性行业所受到冲击在所难免,但是商业行业由于国外的商品要进入中国,商业领域反而成为一个超级机会。(www.loach.net.cn]市场放开,国外的大型商业经营企业、各种著名的商品品牌将大量涌入,在经营模式、服务水平、价格等方面对中国市场都将形成很大的冲击。国外一些运作较为成功的现代型的批发市场已经进入中国市场,现在占主流的出租摊位模式的大型市场将面临挑战。

目前,出租摊位模式的大型批发市场,存在很多的不足,物业的业主不负责经营,而经营者只能被动接受物业现状,物业的功能设计与商家经营的业态的衔接是脱节的,更谈不上量身定造,批发市场的经营模式处于粗放状态,已经远远落后市场对商业形态的要求。

所以,我们对百荣世贸商业物业的经营定位,从一开始就将物业销售与可持续经营结合起来,追求的不仅仅是销售物业的利润,而是开发商、投资者、经营者的“多赢”结构。

[结论]

百荣世贸商业项目不是简单的物业销售、物业管理模式,而是必须导入“商业经营主导型”的商业经营理念,也就是说,恒逸公司不仅要把百荣世贸这座商业物业建设起来,还要用经营的理念进行系统的规划,为招商经营“预留管线” ,更重要的是在未来建成之后,对于一部分公共设施进行经营,以保障百荣世贸永远繁荣。

用百荣世贸后续的经营要求来指导整个的商业物业的规划、开发、销售和经营,这就是商业的理念。

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2、选择合适的主题,聚集商气,引进主力店和品牌店提升物业形象

相关产品高度集中形成一个突出的主题,不仅能够建立项目的个性与特色,而且能够使整个项目的灵魂得以显现,可以在较大范围内主导行业市场,占据市场优势,形成规模效应。[www.loach.net.cn)

只有主题明晰,统一经营,统一规划、统一形象才能落到实处,整体效应才有更好的发挥。成行成市的主题专业市场随着市场的发展越来越成熟,许多商铺年年都能升值,投资回报相当可观,对于投资者和经营者来讲,有良好的市场前景。

目前国内的商业物业普遍存在一种现象:一楼生意火爆,二楼生意一般,三楼有些顾客,四楼没人光顾。而比较成功的大型购物广场的经营情况来看,这些商场基本上不设临街铺位,几层商场经过统一规划设计,合理分割功能分区,有意识地引导消费者由“低”往“高”走,由“外”往“里”走。从局部上看,一楼的营业额明显高于其它楼层,但正是由于经营商的精心设计,带动了“高层”商场的销售额,在保证一楼生意火爆的同时,兼顾到经营死角和高楼层的商品销售。

由于百荣世贸项目地上有八层的营业面积,要使楼上的物业价值最大化,必须对整个商场进行整体规划设计,引进主力店(企业)和主力品牌商品,从经营的角度规划设计符合市场需求的商业形态,从而带动项目的整体销售与经营,而只有主题明确,才能对品牌店的入驻产生足够的吸引力。同时,通过品牌店和主力店的加入,容易在市场上形成口碑,有利于商业物业的销售和后续经营。

3、长短相济、动静结合

所谓长短相济,是指既要考虑到短期的利润、资金的回笼,也要考虑到长远的可持续经营,打造品牌,降低市场的风险。

动静结合,是指既要重视物业销售的同时,也要考虑到人气聚集,从而雅俗共赏,而不至于造成曲高和寡、或者档次太低、旺丁不旺财的尴尬局面。

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4、在打造项目品牌的同时打造企业品牌

通过项目的成功,实现出成果、出人才、出机制、出品牌、出网络的目的,以项目为依托,使公司在新的平台和层次上扩展,为企业将来的连锁经营和资本经营打好基础。(www.loach.net.cn]所以,商号的确定、人才的储备以及相关资源的整合对企业的可持续发展是非常重要的。

5、既要自扫门前雪,又管他人瓦上霜”

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(1)借势借力,为我所用:

? 借“百荣世贸”的规模优势,强化本项目商业价值的独特性;

? 借“百荣世贸”的休闲配套成熟之势,强化我们的休闲氛围;

? 借“百荣世贸”的商圈优势,强化我们的商业地位无可替代。

(2)借势借力,凸显个性:

? 在借势借力同时,树立百荣世贸的龙头地位,将其他项目成为配套和衬托。

(二)经营策略

1、赢利模式

首层临街独立商铺销售,确保首层商铺的价值,并按照已经确定的商业主题招商经营,合理分割单位面积,尽量满足经营者的功能需求,以求能实现利润的最大化;二、三层物业以销售为主。

四层以上的物业出租为主,为企业提供长期的稳定的现金流,等待周边商业气氛成熟和周边物业升值后再伺机售出,以追求利润的最大化。如需资周转时,可在适当的时机将物业售出。

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出售的铺位都采用返租的形式,增加投资型业主的信心,返租以3-5年为宜,而且单价不宜太高,否则,将增加推广的投入和后续经营的成本压力。(www.loach.net.cn]

2、市场前期的经营管理:

为了保证销售与招商的顺利进行,应该注意:

? 按照经营主题,统一招商,并作好相应的功能分区安排;

? 把握商品的结构,引导商家经营;

? 统一形象(商场内、外),统一信息发布;

? 多功能公共区域的设计与活动组织:比如展示中心、活动广场等。

3、市场后续的经营管理:

目的:使物业升值做出品牌,为企业下一个项目打好基础

? 组建专业的管理公司,引入先进的管理理念;

? 负责百荣世贸进一步推广,不断加强百荣世贸的市场形象和知名度;

? 大型的公关活动,使百荣世贸成为客户注目的焦点;

? 出售经营权(比如货运、仓储、餐饮等等),通过强强联合,提升物业自身的

知名度和品质,从而提升物业自身的价值。

(三)预留管线

(1)首层设计成临街独立铺位销售,确保首层商铺的价值,并按照已经确定的主题招商经营,带动二层以上物业,同时,为经营通道预留好进出通道,吸引人流更上一

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层楼,以免影响二、三层主力市场的经营;

(2)二层以上的物业设独立的上楼通道,方便购物者进出市场,另一方面,在返租期届满后,方便二层以上物业的经营;

(3)部分层(可以安排在中庭)设计500-1000平方米的展示中心或互动广场(活动、信息发布)。(www.loach.net.cn)

(4)仓储配送可以通过租赁仓库或建地下仓库地位置规划预留仓储功能。

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九、百荣世贸的“项目群”设计

(一)现代生活的“项目群”主题经营理念

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我们设计总的主题经营理念是现代生活。[www.loach.net.cn]整个“项目群”的设计环绕为人们提供新的生活方式和内容,因此取消了工业用品的批发交易市场,全部是现代人们生活用品的市场交易中心。

(二)“项目群”的整体功能设计

1、项目群的整体功能框架

根据项目地块的面积大小和位置等具体情况,我们在此将“百荣世贸”项目群的策划设计分成两个层面,即第一层面为市场交易功能设计和第二层面为辅助配套功能设计。

需要特别说明的是,王志纲工作室作为一家战略的专业策划机构,我们为“百荣世贸”进行的项目群策划设计是理念设计和功能设计,在此基础上,再进行建筑设计和商业规划设计(必须委托专门的建筑设计机构和商业规划机构)。

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2、项目群的生活主题概念

(三)展示交易功能的项目 1、百荣服装服饰交易中心

(1)功能

服装服饰及相关产品的展示、交易、新品发布、信息资讯交流、批发、零售等功能。(www.loach.net.cn]

(2)作用

依托中国主要服装服饰及相关产品的产业基地,在北京南部较成熟的商业基础上提升高度,建立中国服装服饰的交易平台,成为中国实用性服装服饰面料及相关产品的交易中心和发布推介中心。

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(3)构成

(4)运作 ? ? ?

在规划上以零归整,推广上以面概点;

整合企业自身资源,在自身网络中消化部分产业机构;

在中国服装行业的龙头性区域进行推广招商,如浙江、江苏、福建、广东

等地; ? ? ?

在北京、香港、上海、三北地区做推广; 引入服装行业的强势企业;

功能划分比例按有市场需求的优势产业产品,面积从大到小的顺序有序进

行。[www.loach.net.cn]

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(5)启动策略

找几个大型服装服饰企业进行直接推广,争取知名集团企业和知名品牌的进入,起到产业带动作用。(www.loach.net.cn]

2、百荣儿童用品交易中心 (1)功能

儿童用品的商品集散展示、交易、新品发布、信息资讯,相关产品的批发零售功能。 (2)作用

在北京创造一个产品齐全,符合现代儿童成长市场需求的交易中心。 集散商业信息和产品物流。 (3)构成

(4)运作

在中国,儿童消费品是最有市场和最具长远性和持续性的产业,其产业和企业相对较集中,但在北京似乎还未形成产业积聚。所以,在浙江、广东、上海等产业基地

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和大型公司集中的区域选择针对性推广。(www.loach.net.cn)

(5)启动策略

网络直投和针对性洽谈。

3、百荣文化办公用品交易中心 (1)功能

办公文化产品的展示、交易、信息资讯交流、批发、零售等功能。 (2)作用

? 在原有市场环境下创建新型文化办公用品市场,扩大产业含盖面,改变原有交易模式和环境。

? 形成相关产业的商品交易立体网络。 (3)构成

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(4)运作

? 在中国文化用品最大的集散地广州、深圳、成都和国内生产商分布地区广东、

东莞、深圳、浙江地区集中找寻和针对性推广。(www.loach.net.cn]

网络商圈内拆迁客户。

4、百荣体育休闲用品交易中心

(1) 功能

体育健身休闲用品的展示、交易、新品发布、信息资讯交流、批发、零售等功能。

(2) 作用

? 积聚体育健身休闲用品产业,搭建商品交易平台。

? 乘奥运的东风,在形成商品积聚的同时连接与奥运产业的链条。

? 在现代人越来越注重休闲健身的时候,吸引交易人群。

(3) 构成

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(4) 运作

? 联系中国的体育运动协会、组织,公关达成协作或业务关系。(www.loach.net.cn]

? 与相关产业的企业联系,就项目进行推广和协作。

(5) 启动策略

以营销公关为启动关键。中国的体育产业较集中在固有的关系网络中,因此推广之初只要有的放矢地找到一个环节,自然以一当十,务必带出很多相关企业或协会。

5、百荣家居用品交易中心

(1)功能:

家居用品是创造家庭舒适生活中不可缺少的重要组成部分,这里将是家居用品的展示中心、交易中心、加工中心。

(2)构成:

? 小型家用电器区:经营炉灶具、油烟机、电饭锅、电吹风、微波炉、电开水器

等相关小电器商品。

? 室内装饰区:小型家具产品、灯具、灯饰、工艺品、装饰画、书画作品。 ? 布艺及床上用品区:窗帘、布艺现场制作,毛毯、挂毯、床上用品等。 ? 家用五金区:装饰用五金工具。

? 厨房用品区:茶具、锅、碗、瓢、盘、水具、玻璃器皿等厨房用品。

(3)引擎作用:

? 经营的商品品类较宽,招商适应面较广;

? 吸引人气,带动相关行业和品类招商;

? 容易与其他核心项目形成互补和过渡。

(4)操作建议:

家居用品交易中心引入主力店进入是十分关键的,招商重点客户放在行业巨无霸

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或行业领头羊上,如欧培德、宜家家居、家世界等。[www.loach.net.cn]利用其带动作用,吸引中小企业和个体经营户进入。

6、百荣日用品交易中心

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(1)功能:

日用品交易中心的实质是一个杂货交易市场,主要功能是交易和配送中心。

(2)构成:

日用品的构成可以设立化妆用品交易区域、洗涤用品交易区域、陶瓷和器皿用品交易区、高端塑料制品交易区和其他杂品区域。

(3)引擎作用:

? 经营的商品品类较宽,招商适应面较广;

? 中高端化妆洗涤用品可以提升市场层次;

? 吸引人气,带旺地气;

? 带动相关行业和品类招商;

? 容易与其他核心项目形成互补和过渡。

(4)操作建议:

日用品最好能够引入知名品牌的产品的分销中心,有效利用头羊的带动作用。利用这些公司的交易、配送、办公和新产品推介。在构成上以中高档为主,在考虑市场与资源的条件下均衡各档次比例。

7、百荣食品交易中心

(1)功能:

食品交易中心的主要功能是交易。

(2)构成:

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食品交易中心的食品区主要是保鲜期较长的食品、各地的特产。[www.loach.net.cn)例如:小食品批发区,袋装儿童食品、小食品、休闲食品等;地方特色食品区,地方特色食品(保鲜包装)、旅游食品;饮料区,奶制品、碳酸型饮料、矿泉水、果汁、功能性饮料等,必要时也可设罐装啤酒、红酒、果酒等低酒精度专区。

(3)引擎作用:

? 开北京食品批发市场之先河,具有先导意义;

? 吸引旅游人流,带旺地气,扩大市场知名度;

? 经营的商品品类较宽,招商适应面较广;

? 容易与其他核心项目形成互补和过渡;

? 辐射面广。

(4)操作建议:

? 招商时注意引进著名食品生产厂家和地方特色食品生产厂家及代理商,有效利

用头羊的带动作用;

? 在构成上以中高档为主,在考虑市场与资源的条件下均衡各档次比例; ? 必要时与著名食品生产厂联手合作。或设地方食品专区。

8、百荣汽车用品交易中心

(1)功能:

百荣汽车用品交易中心主要是整车和各种汽车用品的产品的展示交易市场,其主要的功能包括汽车博览、汽车与汽车用品贸易、汽车商务办公、会议培训、交流合作五大主导功能,以汽车博览和汽车与汽车用品贸易功能为核心。

(2)构成

? 整车展示交易服务区:主要安排在一层的展示橱窗,这样一方面可以吸引喜欢

汽车的一族经常光临,另一方面可以作为区域引导,告诉客户这里是汽车用品交易市场。市场以家用轿车为主,倡导时尚生活,主要以供看样订货,业户包

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括厂家和代理商,并为汽车用户提供相关的服务,如金融、保险、检测服务等。(www.loach.net.cn) ? 汽车用品及零配件销售区(批零兼营):主要包括汽车内装饰、外装饰、汽车

防盗、内饰件、保养品甚至汽车改装用品。如专营玻璃、轮胎、润滑油、美容品、空调、配件、音响系统、CD系统、电视接收系统、DVD系统、收音机、车载电话、车载电子计算机、车载办公系统;电子游艺系统等专业化经营店。 ? 新品车展示区:定期展示国内外新品汽车、发布汽车信息。举办汽车用品展示

和专题汽车博览(此项可以放在整个市场的多功能展览大厅)。

? 汽车文化俱乐部:举办各种包括汽车模型、汽车休闲、汽车娱乐、汽车体育、

汽车知识、汽车报刊、汽车书籍、汽车影视、汽车美容业、汽车科普、汽车文化、汽车内装饰设计等的活动。

(3)引擎作用:

顺应大的消费趋势,汽车已经成为一种时尚,成为人们生活的一部分,有利于吸引规模经营客户入驻,提升整个市场经营层次;汽车用品交易中心不是以整车为主,也不是以汽车配件为主,而是以汽车饰物、汽车娱乐品、汽车通讯设备等,通过展览展示聚人气,吸引爱车一族,人旺地旺,带动北京汽车用品销售。

(4)操作建议:

? 与南部地区的其他汽车交易市场如亦庄汽车城、南三环汽车市场互动,走差异

化经营道路。

? 通过招商阶段的展览展示以及大型活动聚集人气,提升地块价值,拉动招商工

作。

? 在规划布局中,可以与家居用品交易中心区域的家用五金门类相连,与服装服

饰的窗帘布艺门类相连。

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9、百荣国际贸易中心

(1)功能:

国际贸易中心为本项目的主题交易市场之一,是以丰富多彩生活为主题消费品为核心的国外产品的产品交易中心,主要入驻的是国外的生产型企业、销售型企业或国外产品的代理商。(www.loach.net.cn)

(2)构成:

国外的各种生活用品的交易、展示和推介。考虑到初期招商的难度较大,在空间规划上同百荣会展中心相连,这样可以用于会展场地。

(3)引擎作用:

? 国际贸易中心能够更好的聚集购买群体

国际贸易中心所经营产品在国内批发市场行业具有一定程度上的唯一性,能够更好的聚集购买群体,带动其他产品的销售。

? 国际贸易中心与百荣会展中心形成了互动,是会展中心的重要支撑之一

国际贸易中心与百荣会展中心紧密关联,形成了集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作的综合体,成为外国品牌进入中国的门户,外国品牌的集新产品发布、展览展示、展洽、交易、论坛和项目合作功能于一体的商务平台。国际贸易中心内企业将对会展产生旺盛的需求,必将成为会展中心的重要支撑之一。

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? 国际贸易中心丰富了百荣世贸的产品品类,避免了百荣世贸大而无物的现象 据统计,国内可以买到的各类主要生活用品品种约5万种左右,即使全部上架也仅需要2万平方米左右。美国西部小镇明尼阿波利郊区的39万平方米的摩尔商城,商品计有150万种之多。在这种现实背景下,引入国际贸易中心丰富了百荣世贸的产品品类,避免了百荣世贸大而无物的现象。

? 通过与国外商品交易中心建立合作关系,使国际贸易中心成为“国外产品进入

中国的门户、中国产品走向国际的桥梁”

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? 国际贸易中心提升了百荣世贸档次和品位

操作及启动策略:

? 引导国外商品交易中心进驻国际贸易中心

分别针对欧美、日韩、台湾、香港等对中国影响较大的国家和地区的商品交易中心进行洽谈,引导它们进入中国,进驻百荣世贸国际贸易中心,形成多个国外产品交易中心。(www.loach.net.cn)

? 与国外商品交易中心建立合作关系

通过百荣世贸和国外商品交易中心建立合作关系,互设交易中心的方式,使之成为“国外产品进入中国的门户、中国产品走向国际的桥梁”,有利于强化国际贸易中心产品的动态性。

注意:

交易中心在规划设计上应有所创新,构建一个有独特建筑艺术风格、有现代化的设施配置、便于厂家展示陈列产品、能够提供适量产品储存的大规模高档次专业市场。

(四)辅助配套功能的项目

1、百荣会展中心

这是“百荣世贸”的核心功能项目,项目建成后,将定期或不定期地举办各种全国性和国际性的主题专业博览会、展览展销会等大型会展商贸活动。

会展博览中心的功能组合,要体现博览会开幕和闭幕期间的综合利用,可以设计成“主展馆+副展馆”的格局。主展馆的面积不宜太大,约2000平方米左右,副展馆就是主题交易区域,副展馆在博览会开幕期间是博览会的组成部分,在闭幕期间是一个主题的交易市场,是展销结合的模式,比传统的批发市场的铺位更能体现主题和品牌形象。

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主题的会展博览活动可以分成若干不同的层次和类别,如:国际性的每年或每两年定期举办一次,并且联合中国的行业协会组织,与此同时,寻求国家经贸委、国家外经贸易部、中国贸促会等有关部门对这个项目的认可和支持,使之成为中国与世界进行交流的大型权威会展活动,以取得权威性、唯一性和排它性;全国性的年度展览会,促进企业之间的交流与竞争的全国性行业展览会,是争创地区品牌的理想展示舞台;平时可以举办各种区域性或者专项性的产品展览展销会,这些区域性或专项性的展览展销活动的频繁进行,好戏连台、多彩纷呈。[www.loach.net.cn]

商务会议往往与活跃的展览展销活动有着相伴相随的紧密关系,并且经常构成一个完整的大型展览展销活动的重要组成部分。商务会议的主要类型有:

? 行业交流及协调会议

? 各种专题的行业研讨会

? 产品信息发布会

? 产品订货会

? 新产品推广会

? 新闻发布会

? 其它商务会议

随着区域间和国际间经济交往的增加,商务会议成为现代市场经济活动中的重要组成部分。

2、百荣商务休闲会所

(1)功能:

百荣会所为配套服务区,为泛会所概念,以满足本项目经营主体和消费者需求为主,同时兼顾南城区域对于休闲娱乐的需求,设置商务休闲、休闲运动和休闲娱乐功能。

(2)构成:

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百荣会所是泛会所,会所包括商务休闲设施(高档饭店、洽谈室、咖啡厅、KTV、酒吧等)、休闲运动设施(保龄球、沙弧球、桌球室、健身房、棋牌室、室内游泳馆、壁球、乒乓球、羽毛球等)和休闲娱乐设施(影视厅、歌舞厅、游戏厅等)。[www.loach.net.cn]

(3)操作及启动策略:

休闲娱乐服务设施主要为在商贸客人提供娱乐消遣去处。只要项目引发了这个潜在的消费市场,投资经营者会迅速地抓住机会前来投资兴建这类服务场所,不需要恒逸公司花大力气去动员。关键要做的主要是搞好选点布局的规划,控制好供求总量的大致平衡。

3、百荣餐饮服务中心

(1)功能:

餐饮是辅助配套功能。在餐饮服务的供给方面,要考虑两类目标市场的基本需求:一类是主要由商贸客人组成的消费市场;另一个是由公众和普通游客组成的消费市场。一般而言,前一类客人讲究档次和排场;后一类客人侧重实惠。因此,餐饮服务设施的规划安排原则应是,中高档次的海鲜馆、粤菜馆、潮菜馆与大众化的小饭馆、地方风味餐馆、大排挡相结合,形成能够照顾不同层次、不同目标消费群体需求的餐饮服务体系。还有一个问题值得特别指出,就是午餐一般需要大量的快餐盒饭和饮料汽水等供应,应引导中档饭馆、排挡等做出灵活反应。

(2)构成:

中式快餐、西式快餐、中档饭店、咖啡厅、酒吧和融合商务娱乐的高档饭店。

(3)操作及启动策略:

采取出租和销售餐饮物业的方式来经营餐饮物业。前两年可以采用相对低的租金进行出租,销售采用高价销售策略,适当减少销售面积,待项目做旺,在租金租金趋于稳定的时候,可考虑大范围进行销售,有利于提高销售收入。

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为了形成一种热热闹闹、熙熙攘攘的餐饮消费场面,最好能规划一个“中华风味食园”或“风味一条街”,把全国各地有特色的风味小吃集中在一起经营,这种方式适合各个不同阶层共同消费,能够把一个公众广场的气氛充分地激发和调动起来。(www.loach.net.cn)

4、百荣配送仓储服务中心

(1)功能:

仓储、运输、配送功能和包装、装卸、保管、流通加工功能。

(2)构成:

单独设立仓库区主要是为厂家的大量存货考虑,恒逸公司可以提供仓位租赁、托管、存货、包装、装卸、流通加工等服务。对于条件成熟的条件下,可以采用远程计算机管理,买主交款开票后可以很方便地到仓库提货。在货品的配送方面,采用第三方物流的方式解决。

(3)引擎作用:

完善的服务体系,可以提升市场档次和水平,是吸引国际客户的必要条件,同时也利于对国内大客户招商工作的进行。

5、百荣商屋

(1)功能:

商务办公是辅助配套功能。这是为客户办公需求而规划的。除了引导国内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外,还应吸引国际上有兴趣开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着中国“入世”问题的最终解决,服务贸易领域逐步对外开放,将促使国外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来。商务办公区将成为大客户的办公场所、小型客户的交易场所和洽谈空间,存在部分的灰色交易,与交易中心中的铺位形成互动。

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(2)构成:

写字间、配套餐饮区、写字楼商务服务区

? 写字间:商品交易中心中主要包括两类客户:企业级客户与代理型客户,他们

对于面积需求反差很大,同时针对代理型客户对办公面积需求较小的特点,宜多采用预应力板技术,方便分割。(www.loach.net.cn)考虑到本商务办公区中的写字间同时充当诸多功能:大客户的办公场所、小型客户的交易场所和洽谈空间在垂直,其将对垂直交通较传统写字楼有更高的要求,因此,在写字间的垂直交通上,应当多增加电梯,有助于提高效率。

? 写字楼商务服务:写字楼商务服务区包括的功能有:代定票业务、秘书服务、

装订复印、小型会议室出租、小型洽谈室出租服务、其他配套功能使用预约服务等。

(3)操作及启动策略:

? 委托国内知名写字楼物业管理公司提供中档管理;

? 商务办公区的招商主要针对本项目内商品交易中心的客户进行招商。

6、其它

(0) 目的

为完善项目的商业机能,利用自体大(辐射之产业基地和商业范围)、中(周边)、小(物业内部)商圈资源,充实内部结构和空间,提高利用率。

(1) 设置之功能配套

超市、零售百货、银行、邮政、专业机构等.

(2) 运作启动策略

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其中除邮政是当地政府配套外,其他均面临招商,在与主题商业和配套不矛盾的情况下,建议运作如下:

超市:在已有的和新找寻的客户中选择最符合项目市场状况和条件最优,品牌效应最好的客户介入。(www.loach.net.cn)把握超市合作方式和对物业的要求。

零售百货:主要以产品不与主导项目商品品项和档次矛盾的为前提,照顾周边居民生活密切之百货商业介入。其对在物业中的位置可以相对独立与其他。

银行:多半会主动上门洽谈,为公关策略考虑可选择与物业密切之银行。

专业机构:设置这个功能区的目的,是为了引进能够为南庄的建筑陶瓷企业和陶瓷主题会展博览活动提供专业化服务的相关机构,如网版设计公司、广告营销策划公司、美工平面设计机构、橱窗招牌等的设计制作、展览会场设计布置等机构。

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十、百荣会展中心馆对百荣世贸的带动作用

(一)会展经济与产业基础的关系

在世界范围内已经高度发达成熟、最近十多年里在我国各地也得到迅猛发展的现代会展博览业,其对于带动一个城市或地区经济和社会全面发展、提升其经济地位的综合作用已经被广泛的实践经验所证实。[www.loach.net.cn]

通过对世界范围的现代会展博览业发展、演变过程及其规律的审视,可以看到,现代会展博览业是在大中城市和产业集聚区才有可能兴起并得到发展的。也就是说,雄厚的产业基础是会展博览业赖以生存和发展的土壤,而会展博览业反过来又能够为传统基础产业开拓更为广阔的市场;二者之间构成互相依存、互相促进的良性互动关系。

[结论]

百荣世贸位于北京的南部区域,每年有几百亿的商品交易额,有着很好的商业产业的基础。在这里举办会展博览会,可以同项目产生良好的互动。

这种良性互动关系可以从今天世界范围的汽车博览会、通信信息产品技术展览展销会、电子商务解决方案推介交流会等会展活动中清楚地看到。

(二) 以百荣会展中心带动百荣世贸的可行性

1、现代会展博览与专业批发市场

由于现代会展博览是比专业批发市场内容更为宽广、丰富的产业概念,其包容性更强。因此,我们认为,以现代会展博览作为百荣世贸实现中国批发市场升级的突破口,能够比专业批发市场开拓出更为广阔的后续发展空间,有助于北京南部区域,尤

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其是木樨园区域向现代化市场主题城区的转变。[www.loach.net.cn)

一般而言,专业批发市场的主要功能是商品的集中交易,它能够把与交易商品相关的人流、物流、资金流、信息流等汇集起来,成行成市,形成一个商业机会密集的交易环境,使一个地方的商品经济活动活跃起来,使商贸流通业成为当地经济最有活力的组成部分。如浙江省义乌的小商品批发交易市场、东莞虎门的服装批发市场、大红门服装批发市场等。

但是,与作为一个更为完整产业概念的现代会展博览业相比,专业市场所能够调动和激发的资源要素较为有限。仅仅就概念自身的内涵来说,会展博览可以囊括会议、展览、展示、展销、批发交易、信息交流、购物观光大众文化消费、社会公众活动等内容,远比单纯的批发交易丰富和全面,并且具备更大的公众参与性,吸引人流、聚拢人气的能力也更强。此外,会展博览活动还能更有效地带动起社会公众的休闲旅游、住宿、餐饮、文化娱乐等相关产业的兴起,使相应的服务产业设施获得更广泛的社会公众需求的支撑。因此,在会展博览业概念的引导下,百荣世贸项目可以设计更为齐全的相关功能项目群。

今天,世界上的博览会种类非常繁多,但大体上主要分为综合性博览会和专业性博览会两大类。一般而言,综合性的博览会必须选择在人口规模大、国内国际知名度高、商业氛围浓厚的大都会城市或区域性中心城市举办。而专业性的博览会既可以在中心城市举办,也可以选择在拥有比较雄厚的产业基础或市场要素相对集中的区城举办。从市场化因素和产业链关系上看,在这些区城举办专业性的行业博览会甚至可能比在中心城市更加具有号召力和说服力。

2、北京会展博览业格局的形成和发展趋势

(1)北京市会展博览业发展基本状况

北京市的会展业伴随着改革开放而不断壮大的。据专家分析,与东京、香港特区、新加坡等先期发展的城市相比,北京将成为21世纪最活跃、最具开发潜力的亚洲城市。从目前的发展趋势来看,我国最适宜发展会展业的城市主要有:北京、上海、广州,其中北京的区域位置、国际影响、人才储备、接待能力对于发展会展业最有利。

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从与国内相关城市的比较来看,北京接待国际会展的数量、规模、质量和水平等在全国处于领先地位。(www.loach.net.cn)

经过多年的商业运作,北京的国际会议会展业不断向国际化、规范化方向发展。北京以独特的优势,在世界和我国会议业中占有重要的地位。截止1998年,北京常用的500座以上的会议场馆有25家,总座位22693个。其中最大的会议场馆是北京国际会议中心,有2800个座位。据统计,1998年,北京市共召开了国际会议100多个,参会境外人数1.5万人。目前每年在北京市举办的各类展览会约200多个,1998年为220个,占全国总数的25%左右。据北京海关统计,1998年,北京市举办国际性的来华展览会162个,占当年总数的74%。目前,北京市从事国际来华会展业务的主办机构主要是国家贸促系统相关的行业分会、北京市贸促会以及相关行业协会和海外展览公司等。其中北京市贸促会参与主办的各种来华会展每年20个左右,自80年代以来贸促会共举办国际来华会展200多个。

(2)北京市会展行业发展特点

? 北京市会展行业缺乏长远规划和总体布局;

? 北京市会议业在全球占有相当的比重,而展览业发展尚不成熟;

? 北京市会展行业逐渐走向专业化,品牌会展浮出水面;

? 会展场馆规模偏小,供需矛盾突出,软件服务不到位;

? 缺乏有效的宏观调控,多头办会办展,资源分散,无序竞争,价格混乱,存在诸多的问题。

缺乏高素质的会展人才和先进管理手段,与国际会展行业的信息交流和沟通。会展配套设施和服务不到位,会展的规模、质量和效益不高是北京会展业的主要问题。国际上展览业利润率超过25%,是高效率、无污染而且对相关产业带动能力极强的产业,具有一比十的带动效应,而北京展览业的带动效应只有一比五左右。

(3)北京市会展行业发展趋势

北京2008奥运会和加入WTO,将使北京成为亚洲最有影响力的国际会展城市和

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世界著名的会展中心,会展产业将成为北京服务贸易中的支柱产业和新经济增长点,北京市会展场馆建设将步入快车道,许多大型会展场馆将投入建设,新国展中心的兴建势在必行。(www.loach.net.cn]北京市会展场馆将以新国展中心为龙头,按“大中小、远中近”进行布局。

即在市中心建设一批一万平方米左右或以下的小场馆,这些场馆具有交通便利的特点,非常适合丝绸、珠宝、服饰等中小规模的展览会;在北京城区边缘地带,将保证建设一定数量的3-5万平方米中等规模的展览馆。在北京郊区城乡结合部,将建设面积20万平方米以上,具有综合配套功能、设施现代化的大型国际会展中心。

近期,北京部分场馆提出改扩建计划,已开始建设的有三家,其中包括北京展览馆、北京科技会展中心展厅和中国国际贸易中心二期展厅。这三座总面积为4万平方米的展馆将于三年内陆续完工。

主题性会展场馆与区域经济发展的结合将成为市场新的机会点。

3、国内专业会展的研究

为了更深入地观察和分析专业性会展的发展状况,从中挖掘对百荣世贸项目以现代会展为龙头,带动专业批发市场的升级,我们选择广东的虎门服装、厚街家具、古镇灯饰三大项目作进一步的分析。

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(1)虎门·中国国际服装交易会

东莞市的虎门镇拥有上规模的服装制衣企业600多家,其中外资企业300多家,民营私营企业200多家,此外还有织布、定型、漂染、拉链、刺绣等配套企业50多家。全镇年产服装7000多万件(套),每年的销售额达到70多亿元。

在珠三角地区的乡镇中,虎门是较早立足于特色主题工业大力发展商贸流通产业的。在已经形成稳固的服装生产基地和服装销售中心的基础上,虎门早在90年代中期就开始在自发形成服装销售有形市场,兴建了面积达1平方公里的“虎门服装批发市场”。

从1996年起,由中国服装协会、中国服装总公司、广东省服装协会、虎门镇人民

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政府联合主办,虎门每年举办一次“中国(虎门)国际服装交易会”,至今已经连续举办了四届,每一届的成交金额都超过10亿元。(www.loach.net.cn)

(2)东莞厚街·名家具展览会

由政府直接出资的东莞厚街镇“名家具(东莞)展览会”已经举办了三届,第一届首办于1999年3月13日至16日,开创了我国在家具生产基地举办展览会的先例。这次展览会有粤港台232家厂商参展,展出面积4万平方米,共2500个标准展位。4天展期内接待了来自全国各地及美、英、意、德、荷、菲、韩等11个国家和地区的客商共6.83万人次,现场订货会金额达到人民币4.3亿元。

第二届“名家具(东莞)展销会”于其后不到半年的1999年8月20日~23日举办,展出面积仍是4万平方米,参展厂商增加到288家,接待客商人数大体与第一届相当,为6.9万人次,签订意向合同金额人民币4.5亿元。

第三届“名家具(东莞)展销会”于2000年3月19日~22日举行,展出面积扩大到7万平方米,吸引国内外客商及观众共9.3万人次,签订意向合同金额人民币6.8亿元。

在展馆设施建设方面,厚街镇已经建成了七万平方米的展览场馆。在此基础上,厚街镇还将进一步扩展兴建国际标准的家具展览中心工程。东莞市政府制定的家具行业发展战略目标是,用三、五年的努力,在东莞建设中国家具展览基地,建设东方家具之都。

东莞名家具展的创办,是建立在东莞市的家具制造工业已经高度发达的坚实产业基础上的。目前东莞全市已拥有家具生产企业2000多家,年产值超过人民币200亿元。仅在厚街镇的中高档次家具厂就已经有500多家。厚街镇已成为行业公认的全国最集中的家具生产基地。这种行业地位与今天的南庄镇极为类似。

(3)中山市古镇·’99中国国际灯饰博览会

“99中国(古镇)国际灯饰博览会”于1999年10月15日~20日由中国照明电器协会和中山市人民政府共同主办,中山市古镇镇人民政府、广东国际灯饰城承办、广东省照明协会协办。博览会场设在中山市古镇镇中兴大道人民广场。

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可以说这是广东会展活动中较为大胆的一次,因为它是中山市和古镇镇在还没有建好正式展馆设施的情况下,把古镇镇中心城区一条主要街道封闭起来、搭建临时场馆而举办的。[www.loach.net.cn)这次博览会设3个各1.5万平方米、合计4.5万平方米的展馆,展铺1300多个,还设有一个4万平方米的大会场。在历时6天的展期内,共接待中外客商、游人40多万人次(其中有来自美国、日本、德国等28个国家和港澳台地区的客商1000多人次),签定内外销合同1611宗,成交金额11.03亿元,出口外销金额6120万美元,还签定1宗200万美元的引进外资项目。有传媒评论古镇镇的这次“灯博会”是通过聚“人”、集“资”、最后达到“发财”的大手笔举措。

古镇镇的灯饰产业与珠三角许多乡镇的特色主题产业一样,是一个典型的“从无到有”、“从小到大”的发展历程。10多年前,古镇一些办电子厂的人在继生产门铃、变压器等产品之后,开始生产一种在灯泡周围加上单页或双页玻璃片、看起来没有那么单调的“电灯”。当时根本没有什么“灯具”、“灯饰”的概念,只知道这种产品做出来后能卖得动。这种产品在古镇镇以销带产,后来逐渐发展成了今天的灯饰产业。

在产业发展的初期阶段,古镇镇灯饰产品的市场推销历程是我国乡镇企业产品推销中“四千”(千辛万苦、千言万语、千方百计、千山万水)精神的代表性缩影。当初的推销者们“提灯走天涯”,足迹踏遍了大江南北。当古镇的灯饰产品小有名气后,全国各地的客商开始到这里来进货,另一类客商则到这里来开办新的灯饰厂。大约从1994年起,一个无形的市场开始在古镇汇聚,古镇的饰业也逐渐地跨越了四处推销的初期发展阶段,原来在产业早期发展中占据最关键地位的推销,开始让位于信息服务、技术创新等。在自发形成的基础上,当地政府加以适当的调控和引导,经过五、六年的时间,演变成了今天的古镇十公里灯饰长街,成为这一地区的经济命脉。

古镇镇面积47.8平方公里,人口6.3万,目前共有灯饰生产经营企业1000多家,年产值超过16亿元,占全镇工农业总产值(25亿元)的64%,灯饰业从业人员3万多人,灯饰产品占全国灯饰市场的份额达到46%,成为亚洲最大的灯饰生产基地,也是世界几大灯饰专业生产基地和销售市场之一。

除了还没有永久和正式的场馆之外,在这样的产业发展基础上举办国际性的灯饰博览会完全可以说是水到渠成,也是古镇镇灯饰产业寻求更高层次发展的一次重要契

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机。(www.loach.net.cn]中国照明电器协会参与主办这次博览会的目的是要“促进灯具市场的繁荣,从而促进灯具产业的发展”,“让我国的灯具产品走出国门,走向世界”。中山市政府方面希望通过举办这次博览会,“促进世界灯饰客商的交往与合作,提高灯饰制作工艺,大大提高古镇镇作为当今重要灯饰专业生产基地和销售市场在国际上的影响力和知名度,吸引更多的海内外客商,扩大古镇镇灯饰的海内外市场”。古镇镇的政府首脑则认为“灯博会为古镇镇灯饰走向世界、奔向21世纪创造了新的机遇”。

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根据中山市旅游管理部门的统计,古镇 “灯博会”期间,中山市的国际旅游收入约100万美元、国内旅游收入超过1亿元。中山市的传媒难以掩饰他们的喜悦:“试想一下,近50万人的与会者(其中包括采购商、供应商、投资商、企业家、经济学者、甚至有些是国际产经界的领袖人物),同时聚集在中山,聚集在古镇这个中国最大的灯饰生产基地,他们给我们带来了多少东西!多少收益!”一种有代表性的总结意见认为,“灯博会”产生的另一种社会收益是:“通过与一个巨大的国际性的灯饰大市场面对面、全方位接触,通过与来自五湖四海的客商、嘉宾和游客的广泛交流,古镇一些人‘小富即安,小满则喜’的小农意识进一步淡化了,他们的视野更开阔了,舞台更大了,办大事、创大业的勇气和雄心更足了。”

尝到了“灯博会”所带来的各种好处的古镇的有关负责人在会后表示,今后每一两年将举办一次灯博会。

4、专业会展对恒逸公司的启示

上述广东的国际性专业展销会和博览会可以给百荣世贸项目带来非常有价值的深刻启示。

(1) 在某一种主题的产业发展到相当规模、形成国内外有影响力的生产基地和销

售中心的情况下,通过举办大规模、高档次的国际性展销会或博览会,可以

给现有优势产业带来一次突破性的产业裂变,聚集并释放出巨大的裂变能

量,推动本地产业走进一个更广阔的全国或全球市场,获得一个全新的发展

空间。

(2) 一旦实现了这样一次产业裂变,应当设法使裂变的成果固化下来,继续向纵

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深发展,形成定期的会展活动。[www.loach.net.cn]

(3) 一次高档次的国际性会展博览活动就可以提高一个区域在国际上的知名度,

这是以传统的销售方式和市场推广方式所难以达到的。

(4) 在特定区域内国内外知名度提高的一个明显标志,就是这个区域从此可以在

这个产业上代表中国与世界进行全方位的交流。

(5) 在现代化的区域大交通格局已经形成的条件下,一个声势浩大的主题博览会

可以把区域内的普通消费者广泛地动员起来,成为兴趣盎然的观众和游客,

从而带动博览会举办地餐饮、住宿、旅游、观光、购物、休闲、度假等一系

列相关服务业的兴旺。这种效应形成了近年来区域经济中值得高度重视的所

谓“会展经济”现象。

百荣世贸项目恰好位于北京市大红门地区,属于服装类产品集散地,周边的浙江村地区是这些服装类产品的生产中心,每年的成交金额高达百亿元。通过投资建设标准的、适度超前的会展博览场地设施,独辟蹊径、异军突起,成为举办全国性及国际性大型服装服饰、文化用品、体育休闲用品、家居用品等主题博览会或展览展销会,成为以服装会展为龙头,带动周边各批零市场和市场中心发展的形态,成为永不落幕的集展览展示、信息发布、商品交易、生产制造等功能于一体的商务平台,成为中国第一个大型、专业化和现代化的“生活用品会展博览之都”,与北京的其它综合型会展和专业会展共同成长。

因此,百荣世贸作为一个有明确的目标导向的市场交易中心,在事先的总体规划上应该清晰地预见到若干年后可能达到的发展水平,预留充足的发展空间,做到适度超前。

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十一、百荣世贸的常规性营销工作的准备

房地产的营销推广工作是一个庞大的系统工程,它需要企业内部各部门的通力协作,动用企业各种社会资源,就象打一场战役,在大仗打响之前,各种准备工作要做得扎实和充分,在销售战役拉开序幕时,对我们要做的工作“心中有数”。(www.loach.net.cn)

所谓“心中有数”,概分两个层次:

(一)一般性工作,即规定动作

推广工作再复杂,也有章可循,只要分清头绪,一步步实施,总能到达销售目标。目前房地产开发无此方面的教课书,我们根据实战的经验,经分析研究,总结出相关的内容,列在下面,希望对客户有一定的帮助。我们认为,如果较好地完成规定动作,就能及格,即可以售楼。

(二)个性化工作,即自选动作

房地产进入买家市场阶段,竞争日渐激烈,要求发展商浑身解术,吸引消费者,以超越竞争致胜商场,否则,就会被市场弃之。因此,发展商须超越一般性工作,创新一些新的方式方法,工作很艰苦,但值得。

计划制定的系统性和有效控制非常重要,因为牵涉到的部门很多,有开发部,市场销售部,工程部等各方面的配合工作,恒逸公司的领导者必须具有高屋建瓴的宏观控制力。

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以下是在营销推广阶段,我们面临的主要工作内容:

综合进度监控表

项目:百荣世贸

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十二、结束语

本策划总报告是百荣世贸项目策划任务阶段性的工作成果,着重解决的是百荣世贸是一个什么样的批发市场,提出建立这样一个“市场交易中心”的时代背景、行业态势、商圈状况、项目基础、功能定位、经营理念等,并在此基础上策划了9大主题的商品交易市场和6大功能的辅助功能项目,形成一个“百荣世贸”的项目群,利用着9大引擎带动百荣世贸项目的成功腾飞,通过着6大配套保证百荣世贸永续经营。(www.loach.net.cn]

更加具有操作性的相关问题将分别在后续的《百荣世贸项目的规划建议书》、《百荣世贸项目的市场推广启动方案策划方案》中阐述。

对于百荣世贸项目整体战略思路策划的高度重视,体现了恒逸公司决策层在进行重大决策关头的慎重态度。在今天的中国,政府、企业都在试图把传统的批发市场升级换代,试图建设一个全新的现代化的批发市场。但是,把批发市场与会展博览、商务、信息、技术创新、旅游等方面作为一个有机的整体进行全面的规划,并由此加速中国批发产业现代化进程,并最后形成现代化的批发商业主题产业城区,恒逸公司将是开先河者。

百荣世贸成功,绝对不是中国又多了一个好的批发市场,它的贡献应该是中国批发产业业的一次革命。

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四 : 乐视商城荣登北京商业品牌百强榜 生态型电商再下一城

  在昨晚刚出炉的“北京十大商业品牌评选” 百强品牌榜单上,乐视商城的名字再次赫然在列。

  “北京十大商业品牌评选”创立于2005年,是北京商业领域规模最大、最具权威性、影响最深远的年度评选活动。活动从每年众商业业态中遴选出北京商业的年度榜样,是商业与政府、商业与社会、商业与消费者的沟通桥梁,至今已成为北京商业领域最盛大的年度盛典。

  已走过十年征程的“北京十大商业品牌评选”如今已经成为北京商业发展的一个风向标,此次乐视商城荣膺百强,更是行业对致力于打造全球首家生态型商城的乐视商城这种“不走寻常路”的崭新模式点了一个大大的“赞”。

  在评选现场,业内人士分析称,乐视生态型电商的模式,已经从最初的被质疑走到了今天的被接受、被肯定甚至被效仿,正在成为2016年中国电商的引领者。

  乐视商城屡创奇迹风头正劲

  而梳理乐视商城近期受到的肯定和赞誉,还远不止于此:日前,在刚刚落幕的2016年全球年度电商创新人物与机构颁奖盛典上,乐视生态商城荣获中国年度电子商务创新平台大奖、乐视控股副总裁、乐视商城负责人赵一成获得中国年度电子商务创新职业经理人大奖。该奖项被誉为“电商界的奥斯卡奖”,可见分量之重。

  数据似乎更能够说明问题。2015年919乐迷节,乐视在商城投入了5亿元的天价营销费,乐视商城全站的PV量突破1.5亿,日UV一千多万,疯狂融入的乐迷甚至数次致使乐视商城出现崩溃的现象,并一举创下八大行业纪录:乐视商城创电商行业电视单日单品牌销量、销售额纪录,创电商行业旗舰手机单日单品牌销量、销售额纪录,超级电视、手机创电视行业单日单品牌销量、销售额纪录等。经此一役,乐视生态商城一跃成为与“天猫商城、京东商城”并列的第三大商城。

  2016年新年伊始,乐视商城就开始变着花样玩得风生水起:上线生态众筹平台;在乐视网看剧过程当中植入乐视商城“任意门”,将随看随购的炫酷模式变为现实;在开学季推出“激情开学季”的超级促销活动,带领二次元年轻族群一路嗨到底。

  而最新搅动行业的消息是,日前乐视商城公开发售的1000台乐Max Pro工程机,在2秒钟之内被乐迷一抢而空。售卖工程机从而从用户处获得更多改进建议的新玩法开创了行业先河,被广大乐迷赞誉为“城会玩”。

  生态型电商模式:不走寻常路?

  而在这种“会玩”表象之下的,逐渐被勾勒清晰的,是乐视生态型电商的崭新模式。

  作为全球第一家生态型电商,乐视商城注重的是:服务于生态型用户,销售乐视生态产品,第三是打造生态电商集聚创新性或者是集聚创新销售性的体验。其未来要承载的,不仅仅是超级电视、超级手机、超级汽车等智能终端的销售,最核心的是还要完成乐视生态产品、服务等所有环节打通,提供一系列乐视生态的相关服务。

  而乐视生态强大的化反能力正是生态型电商模式最强有力的支撑。在这个完整的生态加持之下,超级手机、电视、汽车不再是一个冷冰冰的硬件,而成为一个承载生态的终端;内容也不是依附巨头的“锦上花”,而是激活硬件的催化剂;商城更不仅只是一个销售渠道,更是乐视生态链条链接人与内容、终端的环环相扣的重要一环,完美融合了生态链的所有环节。

  而随着七大生态的落地成型,乐视已经彻底成长为一个集平台、内容、终端和应用为一体的完整的“生态世界”,在这样的化反之下,乐视生态型电商模式就已经从“不走寻常路”的外界侧目渐渐成为了如今的“水到渠成得天独厚”。

  人人皆知的是,模式创新、渠道融合、资源共享……这一切让商业的面貌在过去一年发生了巨变——这也是“北京十大商业品牌评选”活动的初衷。而乐视生态型电商正在做的,恰是勾勒这“巨变”的重要一笔。

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