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一号站商城2020新开373家购物中心,意外带火了这些商业模式(测试)

一号站商城资讯 一号站商城资讯 2周前 (02-19) 16次浏览

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2020年,是极不平常的一年,疫情“黑天鹅”肆虐,给全球商业带来前所未有的重创。年初开局,全国停工停业、商场短暂关闭,商业地产经历有史以来最黑暗时期。在如此环境下,2020年新开购物中心大幅减少三成,但恢复势头却相当强劲。

据赢商大数据统计,2020年全国新开业购物中心总量为373个,总商业体量3447万平方米。(文末附2020年已开业项目详细盘点表)同比2019年,数量下降约三成,总体量下降约28%。纵观全年,我们看到了商业地产的触底反弹, 1月底疫情爆发,在此之前已经开出48个购物中心,之后的2月、3月、4月戛然而止,5月份才开始复苏,下半年逐步加速,9月份迎来开业小高潮,四季度整体恢复至同期八成水平,12月基本与同期持平。

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数据说明:
1、统计范围为全国367个城市(不含港澳台)管辖行政区内,商业建筑面积3万方及以上的购物中心;
2、统计时间截止至2021年1月31日;

2020开业的mall,比想象中“稳”

// 增量:开业增量依然高企,存量改造项目连年增加

从近4年开业数据看,增速呈逐年放缓之势。撇除2020年特殊情况的开业数据,2017年-2019年开业数量均保持在500+,体量4000+万平方米,增量依然高企,但增速回落。

另一方面,存量改造项目连年增加,2020年不完全统计数据已达37个,体量超400万平方米,约占总体量的一成,该数据是2018年的约2倍。

可以预见,未来在增量和存量并举发展的情况下,商业地产运营能力将面临更大挑战。

// 地区分布:华中区因疫情开业量大幅下滑

2020年开业项目主要以全国五大城市群为核心分布,从热力图看依次是长三角城市群、珠三角城市群、成渝城市群、长江中游城市群,环渤海城市群。

从地区看,华东区依托经济实力最强大的长三角城市群,商业地产发展长期活跃在全国之首。
 
华中区,因武汉处于年初疫情爆发中心,受影响程度最大,全年仅开业4个项目,因此华中地区整体开业量大幅下滑。
 
大东北地区,如新疆、西藏、内蒙古等地虽然地域广袤,但商业发展相对迟缓,新开业项目寥寥可数,主要是外来开发商在“作战”,万达、新城各开出了3个、2个项目。

// 城市线级:新项目“扎堆”二、三线城市,三线城市涨幅最“猛”

从近4年开业项目在各城市线级的占比看,高线级城市维稳、中线级城市快速增长,低线级城市疲弱。

一线城市开业量占比相对稳定,在10%-13%之间波动;

二、三线城市开业量占比整体保持增长,三线城市增幅最显著,4年间增加了6个百分点,二线城市增长了2个百分点。二、三线城市正成为商业地产的主要增量市场。

 
// 城市分布:成都居首、盐城跻身全国前十

2020年新开业项目分布全国139座城市,1号站平台网址中前10座城市占了近三成份额,包括了4个一线城市,5个二线城市,1个三线城市。

成都开业数量、体量均居全国首位。成都首店经济为城市商业赋能效力彰显,近年成都首店领衔新一线城市,据成都零售商协会统计数据,2020年成都引入386家各类型首店,仅次于上海、北京,排全国第三。首店经济全面提升成都商业活力和竞争力,推动城市商业发展。

佛山开业体量在华南仅次于广州,排全国第三。1号站平台网址近年商业发展令人惊叹,城市商业活力释放,商业地产发展加速度。2020年居住人口首破千万,在华南区仅次于广州、深圳;同年,首次入围新一线城市,在商业资源集聚度、生活方式多样性、未来可塑性等维度的评分尤1号站平台网址亮眼。
 
最出人意料的是,江苏盐城开业数量、体量跻身全国前十,位列第四,同时领跑华东。受益于商业下沉,盐城商业近年迎来飞速发展。盐城城市面积、人口及经济实力均排在江苏下沉市场前列,商业空白市场大,2020年底盐城人均购物中心面积仅0.42㎡/人,低于扬州、无锡镇江、南通等下沉城市,加上江苏发家的本土企业,如新城、中南、八佰伴等巨头深耕本土的资源优势,全面助推盐城商业发展。
 

// 体量:小体量商业风头正盛,但中、大型购物中心仍是主流

2020年新开业购物中心体量集中在5-10平方米、10-15万平方米两个区间,近两年5-10万平方米区间占比有下滑趋势,10-15万平方米区间呈现上升。虽然小体量的社区商业风头正盛,但中、大型体量购物中心仍是当前主流。

 

值得关注的购物中心新趋势

// 为了圈住新兴消费群体,房企纷纷推出“新产品线”

新兴消费群体正快速崛起,带来了全新的消费方式。他们有独特的消费观和审美,对精神层面的追求更高,更注重场景、娱乐、社交等方面的体验。新消费方式的产生,加速商业地产产品线迭代升级,房企全新一代商业产品线纷纷亮相,以年轻、潮玩、体验为主要特性,重新定义新兴消费群体的购物场所。

12月底,大悦城控股全新商业产品线“大悦春风里”首作——北京大兴大悦春风里迎来开业,项目聚焦25-45岁的城市中产,通过生活业态志趣的蕴化与多元生活场景的交互,以家庭和社交需求为重心,演进“第一生活”的商业形态。购物中心紧抓首店经济、网红经济,引进30%区域首店,以及一众网红品牌,如星巴克独栋花园宠物店、MUJI、京南最美菜场京东综合生鲜超市、蔡澜港式点心店。

益田商业首个“益田假日奥特莱斯”直接瞄准“新中产”消费群,项目通过多首层模式串联众多社交休闲空间,实现室内室外多重交互体验,业态方面,北区mall主打轻奢时尚,南区则以运动潮流为主题,同时引入特色网红餐饮,家庭休闲游乐等品牌,以满足年轻消费群体的购物、休闲娱乐需求。

中南商业的全新购物中心品牌“大有境”,在产品内核、场景打造、业态品牌等方面进行全面升级,首个项目在南通开业,引入情景化设计,独创五大特色空间,打造16米攀岩、天空农场、星光篮球场等主题空间,以满足年轻消费群体的体验需求。

// 购物中心抢滩“夜经济”,晚上“不打烊”

2020年,在疫后复苏时期,全国各地推行“夜经济”,以提振消费。购物中心积极响应号召,一时间热火朝天推出夜市集、夜经济街区等夜间消费方式,夜经济成了“新风口”。
 
昆明呈贡吾悦广场的”星光街”,集轻餐、茶饮、咖啡店、酒吧于一体,旨在打造涵盖夜美食、夜娱乐、夜运动、夜文创、夜旅游五大功能的夜经济生活带。整个街区打造成紫色的闪耀星空, 是一个有颜值、有内涵的夜宵费场所。
 

长沙复地星光天地打造长沙南城首个24小时全开放街区,街区实施品牌商家闭店自由政策,形成串联项目消费客群的娱乐、文化和饮食等多种场景的独有夜间体验式消费生态。
 

南京弘阳广场“永不落幕的城市秀场“——夜江北双街开幕,围绕夜show、夜游、夜食、夜购、夜娱、夜宿6个“面”,打造江苏首个夜经济街区。街区的营业时间延长至24时+,通过夜生活10大品牌打造24H全时段体验。

// 把mall打造成景点,“城市微度假”概念悄然兴起

在消费升级的浪潮下,“购物+度假”的休闲生活方式越来越受到城市消费群体的青睐。迎合新生活方式需求,“城市微度假”概念在购物中心悄然兴起。新开业的上海南翔印象城MEGA、东莞益田假日奥特莱斯、佛山益田假日天地、佛山王府井紫薇港、北京乐多港万达广场、东莞滨湖万科里等购物中心都推出“微度假”概念。

上海南翔印象城MEGA,一座体量34万方的“巨无霸”商业体,位于嘉定南翔镇核心位置,定位长三角地带全新的“一日微度假胜地”。为充分展现微度假氛围,项目将森林搬进了购物中心,以“觅境·森林”生态植物园为蓝本的热带雨林、被梯田状的绿色植被环抱而形成的独特“退台花园”、400米沿建筑边缘的屋顶星空跑道,可随意跑步运动,亦可悠闲散步……

 
王府井紫薇港凭借32万方的超大体量,400+品牌的庞大阵容、结合紫薇IP文化打造了国内首个“紫微宫”文化全息主题剧场以及WALKIN-SPACE三大歌剧级场景交互装置,全面实现“空间沉浸式”视觉交互体验。项目后续1号站官网平台将打造超一公里紫薇观景步道、湾区首个婚恋主题空间——紫薇星空殿堂等空间场景,强化“城市微度假”的独特生活体验。

东莞益田假日奥特莱斯以“奥莱+N”的模式打造“城市微度假+全业态体验型”奥特莱斯,紧扣“家庭生活+城市微度假”客群需求,引入200+知名品牌、超20%为餐饮业态、超30%为家居生活配套服务业态,同时结合综合体自带的雅乐轩酒店,与距离项目仅500米的国家AAAA级景区龙凤山庄形成强强联动,打造成为立足深莞、辐射大湾区的近郊微度假目的地。

 
疫情防控常态化,城市微度假的需求愈加明显。疫情环境下,远足旅游受限,但人们对休闲放松的需求不变甚至比以往更甚,近距离的城市微度假是当下主要选择。城市里的购物中心,融合吃喝玩乐购物及休闲场景的“微度假”场所,承载了零售之外的更多体验业态,恰好可以满足人们多方面的需求。
 
// 购物中心纷纷开启“绿色商业”模式

如今的购物中心,逐渐颠覆过去单调的场景,以自然、艺术、科技等元素不断提升体验。

为顺应城市人群对自然的向往和绿色生态的追求,“绿色生态”已经成为购物中心空间场景的新主题,各大购物中心更是“脑洞大开”,将森林、大海、绿树、花草、小溪流水、瀑布、山石等大自然景观搬进了室内。
 
上海南翔印象城MEGA打造了1000㎡+沉浸式生态植物园,成为上海购物中心最新场景打卡胜地;崇明万达广场利用下沉式广场,以假山、瀑布、小桥,绿植等景观形成的一个个自然生态“小岛”,营造怡然自得的自然生态场景。

龙湖西安香醍天街以“森林主题”贯穿场景空间,将山谷中自然生长的花丛搬进场内,实现从林荫、花丛、盆景到山谷的场景交替,被称为西安富氧含量最高的购物中心。
 

凯德广场·诺和木勒在购物中心1-6层布以大溪地原生溪流、原生空气凤梨、日式锦鲤菖蒲园、枯山水石景、空中精致公园、亚马逊热带雨林,打造了10000㎡的原生态自然空间。

◎ 图片来源:招商玉泉

无锡八佰伴中心首创无锡35米高差叠水瀑布,从五楼飞流直下,汇聚到楼下形成100多米的潺潺溪流。外广场是海棠,水杉等多种花木环绕,与流水交辉掩映。

// “在地文化+复古风”主题街区成新爆款

主题街区已经成为购物中心“新标配”,新潮、有范的主题和场景,承载了消费、打卡、体验多重功能,是购物中心吸客的一大法宝,甚至是购物中心极具辨识度的标签。

街区的主题不断演变,创意无限,近年国潮复古风的兴起,一波“在地文化+复古风”主题街区极为吸睛。
 
南京雨花吾悦广场的“城南印巷”主题街区,结合南京人文元素,明鼓花灯状元钟,绫罗绸缎软烟罗,移步换景,再现十里秦淮盛景”。

苏州高铁吾悦广场在6楼打造的“秀河坊”,系全国首创空中水景商业长街,通过植入乌篷橹船、亭台水榭、雕花古井、青砖黛瓦、青石板……等景物,1号站官网平台原出惬意的江南姑苏生活场景。
 

鞍山大悦城在B1层打造的“平鞍食街”,以唐代“流觞仪式”为灵感,输出古代知名人物化身的形象IP,再现唐朝历史风情。街区1号站官网平台通过打造太白酒馆、杜甫客栈、如梦苑、玺悦亭等营造唐朝的沉浸式场景。
 

// 房企巨头争相入局“抢夺”存量市场

在城市更新及消费升级浪潮的推动下,商业存量改造正蓬勃发展。传统专业市场、百货商场、老厂房、历史文化街区等老旧物业被“活化”;也有经营不善的新场子,在改造后重新亮相,生机再现。

由专业批发市场转型区域大型购物中心的广州悦汇城,是存量改造的新典范。该项目前身是鞋具箱包批发市场——财富天地鞋业广场,本次改造范围达35万平方米,改造难度堪称全国之最,改造后商业体量达28万㎡,成为广州第二大、广州西部最大的购物中心。

上海广场是小体量老旧商场升级的创新案例,项目有着20余年历史,曾是上海商业地标之一,但在城市商业升级的过程中逐渐沦落。2018年由美罗、华凌、融创和御沣四方共同完成对项目的收购,然后对B1层至6层,共7个楼层约5万平方米体量进行全面改造升级,并以“商业+办公”的创新业态组合,即36%餐饮娱乐+8%潮品零售+56%WeWork联合办公的多重功能组合业态布局,完成精准的消费需求匹配。

◎ 图片来源:中国美陈群

无锡万科运河外滩将老厂房改造成了文艺青年打卡商场,项目前身系建于1948年的荣氏家族开源机床厂,改造后项目总建筑面积约5万平方米,主体涵盖了6栋民族工商业的保留建筑、4栋现代风格的独立商业、运河外滩艺术中心以及拥有6层运河水岸秀色的mini Mall——运河外滩M栋;12栋高低错落有致,相映成辉。加上引进无锡跨界生活体验馆品默JUNO、品质新零售品牌棉仓、“您的第三会客厅”蓝山客、雕刻时光等首进无锡品牌,项目成功将老厂房打造成了文艺青年打卡地。

沈阳中街盛京龙城、广州永庆坊是将城市历史文化街区升级改造的最新代表作品,各有特色。沈阳中街盛京龙城由近400岁的沈阳中街改造而成,项目毗邻世界文化遗产沈阳故宫,根植于盛京,打造了原创的城市级历史文化IP,1号站官网平台携手豫园股份旗下品牌、盛京老字号、沈阳故宫文创等文化品牌,打造了盛京网红老街,同时引入当下网红潮玩体验业态,将复古国潮与现代商业完美融合。

广州永庆坊是城市微更新的范本,项目位于广州荔湾区“最美骑楼街”恩宁路,秉承“修旧如旧,新旧融合”的微改造理念,将历史老街成功“焕活”。去年10月开业的永庆坊二期,通过引入钟书阁“西关风情”主题店等,喜茶岭南风主题店、茶理宜世“梁祝”主题门店、瞻云酒店粤剧主题酒店等,将现代商业与历史文化相融合。

◎ 图片来源:广州荔湾发布

存量时代,城市新增商业空间越来越有限,存量改造是必然趋势。随着存量改造的焕新亮相,未来存量改造项目将成为释放城市商业新活力的重要支撑。
 
在存量改造的路上,我们看到房企巨头争相入局,轻资产模式介入。2020年开业的存量改造项目的头部房企有大悦城、万达、益田、印力、万科等,1号站官网平台有零售界巨头八佰伴,以及首次进入商业地产的电商巨头唯品会。未来存量市场的竞争,也将越来越激烈,拥有管理输出的轻资产模式的企业优势明显。


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